不動産投資にはいくら必要？必要となる準備金について専門家が解説

不動産投資をスタートさせるには、まず投資用の不動産の購入が必要となります。不動産物件の購入には物件の価格以外にいくつかの初期費用がかかります。この記事では、不動産投資にかかる費用や費用を抑えるコツなどについて詳しく解説します。

不動産投資に必要な準備金の種類

不動産投資物件の購入に対し、必要な準備金の種類について、それぞれの項目をみていきましょう。まず、不動産投資物件の購入に必要な金額（購入資金）は『物件価格＋諸費用』です。物件価格は購入物件の価格です。諸費用は、登記費用、管理費、固都税、管理費、ローン事務手数料、印紙税、火災(損害)保険料、不動産取得税などがあげられます。それぞれを詳しくみていきましょう。

物件購入代金の一部

不動産投資をスタートする第一歩目は、不動産物件の購入です。不動産物件を購入するために当然ですが購入代金が必要になります。
ほとんどの方が金融機関から購入代金の大部分を融資（ローン）によって資金を調達し、物件を購入します。通常、購入代金の２割から３割は頭金として自己資金で負担することが多いといわれますが、個人の融資枠というのは限度が決まっています。
例えば、持ち家等があり既に融資を組んでいる場合や、その他ローン等がある場合には新たな融資をするための金額が思うように取れないケースもあります。その場合、購入したい物件とご自身の融資枠の差額を頭金で用意しなくてはいけないケースもあることを覚えておきましょう。
そのため、ご自身の属性や状況に応じて購入物件の予算を決めることが重要です。

ローン事務手数料

金融機関の融資を受ける場合、融資に関して手数料が必要となります。
こちらは金融機関によって異なり、定額の場合や融資金額に一定の割合をかけた金額など設定がさまざまです。融資に関する手数料は事前にチェックしておくといいでしょう。

登記費用

融資を受ける場合、金融機関は購入予定の不動産物件に対し抵当権を設定します。抵当権を設定する際の、調査や設定契約等の手数料が必要です。
この費用も金融機関の提携等により異なりますので、購入の際は事前に確認をしてみてください。

火災保険料

購入する不動産に対し、火災保険の加入も必要です。特に、融資にて物件を購入する場合は。火災保険に加入するのが必須条件となっています。
選定できる保険会社は金融機関より指定される場合もありますし、自由に選んで保険をかける場合もあります。火災保険に加入する金額は、補償される保険金額の設定や補償の範囲は基本的に自由に設定が可能です。金融機関指定の場合は変更できないかつ一括払いのみ場合が多いですが、ご自身で選べる場合は専門の担当者に相談し、保険会社の選定やその補償内容、また、予算に対して払方等の相談にのってもらいましょう。

仲介手数料

購入物件の紹介や契約の取り付けを行った不動産会社に支払う報酬のことを指します。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法にで物件の売買価格に応じて定められおり、現在は下記のとおりです。
購入物件が400万円以上：購入価格×3%＋6万円＋消費税
購入物件が200万～400万：購入価格×4%＋２万円＋消費税
購入物件が200万以下：購入価格×5%＋消費税

登記や税金

不動産物件を購入すると所有権を明確にするために所有権移転登記が必要になります。所有権移転登記を行う際には登録免許税を納税しなければいけません。登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額の2％ですが、軽減措置などが実施されている期間などもありますので、国税庁のHPなどを確認しておきましょう。また、所有権移転登記を申請する場合、司法書士などに依頼するケースが一般的ですので、司法書士対する手数料なども必要になります。
その他にも不動産を購入すると発生する不動産取得税や、売買契約書に貼付する印紙代になる印紙税なども必要な費用となります。
不動産を購入する際は事前に確認できるものはすべて確認しておきましょう。

不動産投資の準備金を抑える方法

ここまで不動産投資の準備費用としていくつかの項目を挙げました。でも、できることなら準備費用を安く済ませたいと思うのが本音ではないでしょうか。ここからは、不動産投資に必要な準備金を抑える方法について詳しくみていきましょう。

不動産会社が売主の物件を選択する

通常の場合、不動産の購入に際して、不動産会社が売主と買主の契約をまとめ、その報酬として仲介手数料が発生します。しかし、不動産会社が持ち主となっている物件を購入する場合は、売主となる不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要がありません。そのためここで仲介手数料を抑えることが可能となります。
前述したように仲介手数料は、不動産投資準備金の中でも金額的に大きな割合を占めます。仲介手数料が無くなることで、準備金が大きく削減できるので効果的な方法です。
しかしながら、売主となる不動産会社と仲介する不動産会社が別の場合は仲介手数料は発生しますので注意が必要です。

融資に強い不動産会社に依頼する

不動産投資では融資の利用が非常に多いと解説しましたが、いかによい条件で資金調達ができるかといった点も、準備金を抑える方法として挙げられます。
受けられる融資額が少なければ頭金を多く準備しなければいけなくなりますが、融資額が多ければ、頭金の準備が抑えることができます。場合によっては諸費用込みの融資額となる場合もあるので、頭金を抑えることが可能です。融資に強い不動産会社に物件探しを依頼すると、金融機関の紹介などもありワンストップで対応してくれる場合もあります。
よって、融資に強い不動産会社への依頼も準備金抑制対策のひとつです。

仲介手数料が安い不動産会社に依頼する

不動産投資における諸費用のうち仲介手数料が大きな割合を占めることを前述しました。
仲介手数料を抑える方法として不動産会社が売主となっている物件を購入する方法を挙げましたが、それ以外の方法として、仲介手数料が安い不動産会社に依頼することも方法のひとつです。先述している仲介手数料の計算方法はあくまでも上限額の計算です。
不動産会社によっては、上限額の仲介手数料ではなく、3割引や半額などをアピールポイントとして集客している不動産会社などもあります。
このような不動産会社に物件探しを依頼できると、仲介手数料に関する負担は抑えられますので準備金の抑制につながるでしょう。
仲介料が安いもしくは割引が強い場合に注意しなければならない点があります。仲介手数料が無いということは報酬が発生せず、その契約の責任の所在が不明確ということになりかねません。その場合、仮に購入後にトラブルなどが発生しても十分なサポートを受けられないこともあるようです。その点を十分に理解したうえで検討することがことが大切です。

まとめ

不動産投資は、物件の購入費用だけではなく、必ず諸費用が必要となります。
購入の物件価格によって費用は異なりますので一概にはいえませんが、事前にどの程度の準備金がかかるのかをしっかりと確認と理解をしておきましょう。
不動産購入の際は欲しいという気持ちが先行して年収における融資額で判断しがちですが、総合でどのくらいかかるのかを把握して購入する物件を決める必要があります。
準備金の中には手数料なども含まれていますので、手数料が低い会社選びなども準備金の抑制につながりますが、そのリスクとメリットを鑑みてご自身に合った形で検討しましょう。
よくわからないという方は一度ファイナンシャルプランナーに相談をして予算感をつかんでから不動産検討に入るとよいでしょう。