【完全保存版】不動産投資を始めるための条件とかかる費用を分かりやすく解説！

2024年新NISAも始まり、投資に関心を持つ人が増えてきました。
近年、不動産投資にも注目が集まっています。不動産価格の上昇はコロナ禍でも続いており、それを裏付けていると言えます。
今注目されている不動産投資を始めるためには、一体どんな条件でどんな費用がどのくらいかかって、年収はいくら必要なのでしょうか？
今回はこれから不動産投資を始める方向けに詳しく解説していきます。

年収500万円は必要！金額の根拠とは

不動産投資を始めるには、最低でも500万円の不動産投資年収が必要です。
その根拠は、不動産投資用ローンを扱う金融機関の多くが、不動産投資年収は500万円以上という条件を設定していることに起因します。
まれに400万円から可能な金融機関も存在しますが、700万円・1,000万円といった、高額な不動産投資年収の条件も見受けられます。
このことから、不動産投資年収が500万円以上は必要といえるでしょう。

融資の際に判断される属性とは

属性とは、融資の申し込みを行った人への可否を判断するための、申込人の経済状況を指します。
不動産投資費用を調達する場合、多くの人が不動産投資ローンを利用します。その際の判断材料の一つが属性であり、不動産投資年収が高いと、良い属性だと判断されます。

審査対象の項目

属性の具体的な内容として、どのような項目があるのでしょうか？それらを判断する上で、興味深い報告書があります。
国土交通省・住宅局が毎年発表している民間住宅ローンの実態に関する調査・結果報告書＜令和4年度版（令和5年3月発表）＞です。
住宅局が不動産ローンを扱う全国1,242行 の金融機関に対して行った調査で、調査内容に融資を行う際に考慮する項目というものがあります。
年収以外の項目では雇用先の規模・カードローン等の他の債務の状況や返済履歴・勤続年数・雇用形態・家族構成などが挙げられています。
不動産投資費用の融資の判断が、属性を通して総合的に行われていることを、裏付ける根拠といえるでしょう。

年収を審査の項目に含めている金融機関の割合

同報告書によると、意外にも年収は8番目に多い92.9％にとどまっています。
しかし92.9％という数字に着目すると、不動産投資年収を加味しない金融機関はごく一部で、ほとんどの金融機関において審査対象の項目に含まれるといっても過言ではありません。
このことからも、不動産投資を始める上では、不動産投資年収500万円以上を意識せざるを得ないといえるのです。ちなみに同報告書における上位3つの項目は
完済時年齢　　　　　98.7％
健康状態　　　　　　97.9％
借入時年齢　　　　　97.2％
となっています。

頭金・諸経費

不動産を購入する場合、不動産投資費用とは別に以下の項目の費用を、現金で支払うことが一般的です。
頭金
諸経費
頭金を多く入れるほど融資の条件を緩和でき、諸経費を現金で準備できれば、審査を通過しやすくなります。不動産投資年収と同様に、頭金・諸経費ともに重要といえます。

頭金

頭金とは、不動産投資費用の一部に相当する費用です。
不動産の売買は、売主と買主の間に不動産会社が入り、各々が不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みで成り立っています。
投資用不動産の場合、本体価格に利益を含めて販売されることが一般的なため、頭金はその利益を相殺するものと、考えられているのです。
頭金は不動産の価値とローンの残債のバランスを取るための、重要な役割を担っています。

諸経費

不動産を購入するにあたって、以下の諸経費がかかります。
手付金
仲介手数料
ローン保証料
固定資産税（日割りで負担）
登記にかかる費用
印紙代・振込手数料など
手付金は、本体価格に充当されるため実質的には諸経費には含まれません。
ですが、手付金を放棄することで契約を解除できることから、保証金の様な重要な役割を担っており、現金で準備する必要があります。
手付金を除いた全ての項目を合計した金額は、不動産投資費用の約10〜15％と言われており、手付金を含めて約20％の現金を、あらかじめ準備するべき目安とされています。

フルローンで購入した場合の注意点

現在の金融商品には、頭金・諸経費を含めたローンがあり、有効に活用されています。
これらの商品により、消費者の住宅購入意欲が高まったことは言うまでもありません。選択肢の一つとして、積極的に活用されていますが、注意点も押さえておきましょう。
注意点は以下の2点です。
月々の収支がマイナスになる場合がある
常にオーバーローンのリスクがある
次章にて、詳しく解説します。

月々の収支がマイナスになる場合がある

不動産投資は、所有している不動産を他者に貸して家賃収入を得る仕組みです。そして家賃収入から経費と不動産ローンを差し引いた残りが、収益となります。
頭金を不動産投資費用に含めると、ローンの借入額が大きくなります。
ローンの借入額が大きくなると、月々の返済額が多くなり、収益が少なくなります。最悪の場合、収支がマイナスになることも考えられるため、注意が必要です。
不動産投資費用を金融機関からの融資でまかなう場合は、可能であれば借入額を抑えるようにしてください。

常にオーバーローンのリスクがある

オーバーローンとは、不動産価値をローンの残債の方が上回っている状態を指します。
不動産を取得した際の不動産投資費用に売主の利益が含まれている場合に起こります。
売主の利益が含まれた不動産を取得した場合、不動産の価値と市場価格と乖離している場合があります。
同時に、損切りを目的に不動産を売却するタイミングでは、市場価格で取引されることがほとんどです。
その様な状況での売却は、不動産の売却価格よりもローンの残債の方が多くなることがほとんどです。
フルローンで投資用不動産を購入する場合、オーバーローンのリスクを想定しましょう。

年収500万円～理想は700万円以上

国税庁によると令和3年度における日本の平均年収は443万円とされており、年収500万円は平均よりもやや水準が高いとされています。
不動産を所有すると、思わぬ出費が発生することから、ある程度の年収を確保している必要があります。
このことから、不動産投資年収500万円が最低限であり、理想は年収700万円以上といえるでしょう。

まとめ

不動産投資を始めたい方に、最低限の不動産投資年収を解説しました。その根拠は不動産を購入する際に融資を受ける金融機関の審査基準といえます。
融資の審査項目に年収が含まれている金融機関の割合は92.9％。ほとんどの金融機関が年収を審査項目に含めています。
次に、不動産を購入する際に発生する頭金・諸経費について解説しました。不動産本体価格に売主の利益が含まれている場合は頭金を入れることが有効。不動産を購入する場合、仲介手数料など別途費用がかかる。

そしてフルローンで不動産を購入する場合は、以下のリスクを知っておく必要があります。
月々の収支がマイナスになるかもしれない
常にオーバーローンのリスクがある

景気が急激に良くなり、日本国民全体の年収が上昇した場合、不動産価格の上昇も予想されます。その場合は、購入手段に関係なく売却時に、自然に利益が生じるでしょう。それ以外の状況では、常に最悪の状態をシミュレーションする必要があります。メリットだけでなく、デメリットにも着目して不動産投資を行いましょう。