不動産投資家必見！失敗しない不動産投資方法の解説のまとめ！

2024年6月24日

不動産投資をこれから始める方も、既に不動産投資をやっている方も不動産投資では失敗したくないですよね。
不動産投資の基礎と、失敗しない不動産管理会社の選び方、客付けに強い物件にするための施策をまとめました。

不動産投資の基本とは

不動産投資とは、不動産を対象とした投資のことです。具体的には投資した不動産を他者へ貸すことで賃料収入など（インカムゲイン）を得ることを期待することと、投資した不動産を購入したときよりも高い価格で売却することにより得られる売却益（キャピタルゲイン）を得ることを期待する投資方法です。

不動産投資において、賃料収入を得ることを目的とする場合、毎年得ている所得(不動産所得)に対し所得税が課されるため、確定申告などにより税金を納める必要があります。

この所得税を算出する際の基になる不動産所得金額とは、収入(不動産収入)から費用(必要経費)を差し引いた金額のことです。不動産投資の場合、この費用の中に「減価償却費」を含めることができます。この減価償却費を費用に含めることで不動産所得金額を圧縮することができ、結果的に節税効果が生まれるというわけです。

減価償却費とは

税金の計算をする上で、建物は年数の経過に応じて劣化していく、つまり価値が減っていくと考えます。この「価値を減らす手続き」を「減価償却」といい、減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」と呼びます。

減価償却は建物や車両、備品など時間の経過とともに劣化していく固定資産が対象となります。土地は時間が経過しても劣化することがなく価値が変わらないと考えるので、減価償却は行いません。

減価償却費の計算をする方法は２種類ありますが、計算方法をご説明する前に、その計算に欠かせない「耐用年数」について解説致します。

減価償却と対応年数の関係とは

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節税方法を専門家が解説！
購入前に確認したい耐用年数とは？

儲からない不動産投資の例

不動産投資を成功させるにはさまざまな知識と不動産取引に関する経験などが必要です。投資金額が大きく、相応のリスクを伴う投資のため、大きな失敗は避けたいものです。
プロから見た場合、以下のような不動産投資は儲かりません。
　・キャッシュフロー予測が甘い
　・管理費や修繕費をかけすぎる
　・リスク管理が甘い
　・借入金のコントロールが甘い

儲からない危険な投資方法！

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危険な投資法とは？

貸し出しによる利益を追求する物件

インカムゲインを求める投資物件を選定する場合、最も重要な要素の一つが利回りです。利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割り、100倍したものです。高い利回りは、より収益を見込めることを示します。

利回りを増やすためには、何よりも物件価格を低く抑えることが必要です。そのため、投資家は多くの手法を駆使して、価格の低い投資物件を見つけ出します。時には、自身の利回り目標に合致させるため、物件価格を下回る金額で購入を交渉することもあります。

ただし、低価格の物件は通常、築年数が古く、メンテナンスが不十分な場合が多いため、将来の出費を考慮に入れ、希望の利回りに達成可能かどうかを検討する必要があります。

なお、戸建賃貸は、アパートやマンションのような一棟賃貸に比べて初期費用が少なく、無料の駐車場が備わっていれば、立地条件に関係なく入居者を引きつけやすいとされおり、比較的参入のハードルが低いと言われています。

しかし、一棟賃貸は初期投資額は高くなりますが、多くの家賃収入が期待でき、建物全体を所有する利点があります。
また、入居者が退去した場合でも、戸建てでは家賃収益がゼロになりますが、アパートやマンションの場合は他の部屋からの家賃収入が見込めます。

加えて、銀行などから融資を受ける際、一棟物件よりも価格の低い戸建には、担保価値が低く、融資を受けにくいという弱点があります。そのため、「大胆な融資を受けて、物件を増やし、資産を拡大しよう」といった投資戦略に興味を持っている方には、戸建て投資は適していない可能性があります。

売却で利益が出る物件の特徴は？

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投資物件を選ぶ基準は？
貸出で利益が出る物件
高く売れる物件の特徴！

プロが教える管理会社の選び方

不動産の管理は一人でできるものではありません。特に遠方にある物件であれば管理会社に管理を任せた方が安心です。管理会社の選び方をプロ目線で10個厳選して紹介します。

①管理戸数や取引実績は十分か

会社のホームページで管理戸数（出来れば1万戸以上）、取引実績、入居率（95％以上）、空室率、宅建業の免許番号などを確認しましょう。

②管理委託費が高すぎないか

　　　・一般的な管理委託費は、毎月の賃料の5％〜8％、サブリースの手数料は賃料の10〜20％程度が相場です。
　　　・委託費の価格だけでなく、管理業務内容が何処まで含まれるのか
　　　　をしっかりと質問・確認をしましょう。
　　　・管理手数料が安すぎる場合は特に注意が必要です。

③管理業務内容に不足はないか

　　　業務内容に不足がないか、範囲は何処までかをヒアリングして
　　　確認しましょう。

　　　＜見逃しがちなよくある例＞
　　　・日常清掃は別料金になる
　　　・クレーム対応は含まれない
　　　・滞納督促は含まれない

④客付け力は高いか

　　　ネット検索や面談などから確認をしてみましょう。

　　　＜客付け力（集客力）が高い会社かどうかを確認する＞
　　　・立地条件の良い場所に店舗を構えているか
　　　・不動産ポータルサイトは何処を使っているか
　　　・ネット集客や情報発信に注力しているか
　　　・物件の魅力的なポイントを的確に伝えているか
　　　・物件を囲っておらず他社へ紹介依頼を積極的に行っているか
　　　・仲介業者との交流は積極的か

　　　＜納得できる「提案力」があるかどうかを確認する＞
　　　・空室を埋めるための具体的な提案があるか
　　　・近隣の成功事例を定期的に教えてくれるか
　　　・「解約防止のためのアイデア」や、「入居者を引き付けるためのリフォーム提案」などはあるか
　　　・入居者ニーズを反映できる工事業者と提携しているか

⑤物件情報の共有はされているか

　　　・管理会社内で物件情報やクレーム
　　　・修理対応の進捗状況がデータベース化して管理されているか
　　　・担当者が不在時にも同じ顧客対応ができる情報共有体制になっているか

⑥トラブルへの対応力は適切か

　　　・物件所在地から1時間以内（出来れば30分以内）に事務所があるか
　　　・レスポンスが早いか
　　　・入居者専用の電話窓口があるか
　　　・365日対応可能か
　　　・24時間対応可能か
　　　・管理スタッフの人数は十分であるか
　　　・ネットでの口コミも参考に

⑦担当者の対応力は良いか

　　　・雰囲気がよく、電話応対などは丁寧か
　　　・定期的に訪問してくれるか
　　　・レスポンスが早いか
　　　・物件や入居者対応に関する「報・連・相」をしてくれるか
　　　・クレーム対応に関して十分なノウハウを持っているか
　　　・1人に対する担当物件数が多すぎないか（200戸を超えると忙しくなってくる）

⑧物件がある地域に詳しいか

　　・地域の賃料相場や、地域特性による入居者のニーズを把握しているか
　　・地元の補修業者や工事業者などにつながりがあるか

⑨物件は適切に維持管理されているか

　　　・放置自転車がそのままになっていないか
　　　・建物メンテナンスは定期的に行われているか
　　　・ダストボックス内のゴミは決められた日に分別されて出されているか
　　　・集合ポスト周りにチラシが散乱していないか
　　　・共用灯が切れたままになっていないか

⑩入居審査や入居者管理ノウハウがマニュアル化されているか

　　　・入居者管理やクレーム対応の方法をマニュアル化しているか
　　　・建物管理の基準や方法をマニュアル化しているか
　　　・滞納督促から明け渡し訴訟までのフローをマニュアル化しているか

各社管理会社の特徴とは？

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不動産投資家必見！
賃貸管理会社の選び方のポイントを
プロが解説

マンション経営で失敗しないためのコツ５選　

この章では、私が賃貸経営で成功している大家さんからよく聞いていた、
マンション経営を始める前に知っておくべき「失敗しないためのコツ」
を５つ紹介します。

立地や周辺環境を入念に調べる

　・大学や工場などの周辺環境に依存しない様にネットなどで調査をする
　・賃貸需要の高さ、治安が良さ、競合物件の多さなどを調査する
　・エリアの人口や開発予定などを調べる
　・立地や物件は実際によく見て調査する

自分の投資スタイルに合った物件のタイプを考える

　・ワンルームマンション
　　分譲マンションの1部屋を購入し賃貸に出すタイプ
　　一棟マンションと比較して比較的安く購入できる

　・一棟マンション
　　中古一棟を購入するか、新築一棟を建築するかのタイプ
　　複数の部屋があるため、ワンルームタイプと比べて収入が安定しやすい

　・築年数（10年未満）
　　　物件の購入価格が高い
　　　家賃相場が下落しやすい
　　　ランニングコストが低め

　・築年数（10年以上）
　　　物件の購入価格が安い
　　　家賃相場が下落しにくい
　　　ランニングコストが高め
　
自分の資金力、職業スタイル、生活環境などから自分の投資スタイルに合った物件のタイプを考えてみましょう。

実質利回りでのシミュレーションをする

　・表面利回りの計算
　　　1年あたりの家賃収入額－物件購入額

　・実質利回りの計算
　　　家賃収入－物件購入額－ランニングコストなどの諸経費や税金

投資用物件情報の多くは表面利回りが使用されている状況のため、実際の数字とかけ離れてしまうケースが多いです。
必ず実質利回りでのシミュレーションをしておくことが大切です。

マンション経営のリスクを抑える方法とは

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マンション経営７つのリスクとは？
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専門家がわかりやすく解説

他物件との差別化をする方法

ペット可投資物件

ペット可物件で不動産投資をするメリットについて詳しく解説します。

①競合物件との差別化ができ、高い入居率を期待できる

競合している周辺物件に対して、賃料を下げることなく差別化を図ることができます。
ペット可物件は需要に対して現在も供給が不足しているため、高い入居率が期待できます。

②長期入居となる傾向がある

ペットは度重なる引っ越しによって環境が変わりすぎるとストレスによって弱ってしまうこともあるため、いったん住み始めたら長期入居となり、収益を安定して得られる傾向にあります。

③家賃を高く設定することができる

通常物件の場合、契約時に借主から家賃を下げて欲しいなどの交渉をされがちですが、ペット可物件の場合、ある程度家賃を高く設定したとしてもニーズが高いため、借り手がつきやすい傾向にあります。　

④通常より敷金を多く設定できる

ペットを飼う人は、退室時の原状回復費用が多くかかることを想定している人が多いため、通常より敷金を1カ月分多く設定してもあまり支障はないという傾向にあります。

ペット可物件のデメリットとは？

詳しい解説はこちらから
不動産投資におけるペット可物件の
メリット・デメリットをプロが解説

ターゲットを絞る

女性向けの物件

女性の場合は、住居を選ぶ際にセキュリティを重視する人が多くいます。オートロックだけでなく、階段が中階段であることや、管理人が常駐している事が挙げられます。

バイクや車に乗る人向けの物件

車やバイクにこだわりを持つ層も一定数います。駐車場や駐輪場が停めやすいか？大きな幅の車でも駐車できるのか？入居を決める前にこのような部分を確認する人もいます。駐車場はある程度広さが必要になってきます。駅近の物件で考えると、物件価格が高くなりますが、車に重点を置いている人の場合、多少駅から離れても問題ありません。車は保有せず、カーシェアリングを活用する層も増えているため、駐車場内に、カーシェアリング用の車を置くのもおすすめです。

度賃料を出しても、そういた設備を活用しながら暮らしたい層も存在します。この場合は、分譲マンションの際に、検討ポイントとなる可能性は高いですが、賃貸で利用したいという層のために、充実させてもいいかもしれません。

以上のように、基本型は、「相場より安めに設定された家賃水準と設備の充実」と「駅からの距離や、買い物のしやすさ」ですが、ターゲットによっては、立地や賃料も変わってきます。自分が賃貸マンションのオーナーになった際、どんな人に入居してほしいのか？そこを明確にすることが重要です。

空室にならない物件の特徴とは

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