賃貸オーナー必見！空室にならない客付けに強い物件の条件をプロが解説！

賃貸マンション経営は、安定収入にも繋がるため、皆さんも１度は憧れたことがあるのではないでしょうか？
安定した経営をするには、空室がでないように心掛ける必要があります。高い入居率を維持するには、客付けしやすい物件であることが重要です。オーナー業以外の方は客付けという言葉を、あまり聞いたことがないかもしれませんが、部屋を探している人と物件をマッチングさせることを指します。ここでは、客付けしやすい物件の特徴を解説します。基本型のポイントを２つご説明した後に、ターゲット別でのポイントについて言及していきます。

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空室にならない物件の条件

相場より安い家賃と設備の充実

家賃は、部屋を探している人が部屋を決定するうえで重要なポイントになります。
誰しも良い物件に安い家賃で住めるにこしたことはありません。最初に賃貸経営をしたい物件の周辺相場を確認しましょう。ただし、安いだけではダメです。
清潔感があるのは、大前提ですが、部屋の設備等の充実も選んでもらえるポイントとなります。
例えば、キッチンに最新の調理器具があることや、収納スペースが確保されている、お風呂とトイレが別である、インターネットを使用するにあたり、問題ない速度等が挙げられます。
特にコロナ禍以降、学生も社会人もオンラインで授業を受けたり、仕事をしたりする人が増えました。コストパフォーマンスが良ければ、長期的な入居者を獲得できますし、引っ越しがあったとしても、次の入居者に困ることはありません。

賃貸経営をするにあたって、借入をした場合、自身の返済にはどのくらいの家賃収入が最低限必要か？や、設備をどのくらい拡充できるか？を考えることが大切です。

駅から近いことや、買い物のしやすさ

いくら家賃が安くても設備が充実していても、駅から遠い場合は、空室になる可能性があります。戸建ての場合、駅から離れて購入する場合もありますが、賃貸においては駅から近い方が空室になりづらいと言えます。「賃貸＝いつでも引っ越ししやすい」からこそ、立地条件は重要です。スーパーやコンビニが近所にない場合、「やはり住みづらいから」という理由で、短期で転居されてしまうこともあります。

以上、「相場より安めに設定された家賃水準と設備の充実」と「駅からの距離や、買い物のしやすさ」が、客付けしやすい物件の条件です。

では続いて、ターゲット別でのポイントを見ていきましょう。

賃貸マンションの中でも、学生などの若年層をターゲットにする場合は、設備は最低限のもので家賃は安い条件だけでいい場合もあります。収入の高い層をターゲットにするのであれば、付加価値が必要です。

女性向けの物件

女性の場合は、住居を選ぶ際にセキュリティを重視する人が多くいます。オートロックだけでなく、階段が中階段であることや、管理人が常駐している事が挙げられます。

バイクや車に乗る人向けの物件

車やバイクにこだわりを持つ層も一定数います。駐車場や駐輪場が停めやすいか？大きな幅の車でも駐車できるのか？入居を決める前にこのような部分を確認する人もいます。駐車場はある程度広さが必要になってきます。駅近の物件で考えると、物件価格が高くなりますが、車に重点を置いている人の場合、多少駅から離れても問題ありません。車は保有せず、カーシェアリングを活用する層も増えているため、駐車場内に、カーシェアリング用の車を置くのもおすすめです。

ペットを飼っている人向けの物件

リモートワークも増えた今、単身者含めペットを飼う人が増えてきました。共有のドッグランやペットのトリミングできるスペースがあること、散歩の後に汚れ落としに使える水場があることなど、ペットを飼っている人たちにとっては、ペットと一緒に暮らしやすい環境かどうかも重要なポイントになります。

アッパー層向けの物件

専用のフィットネス施設や、共有ラウンジ、コワーキングスペース等、ある程度賃料を出しても、そういた設備を活用しながら暮らしたい層も存在します。この場合は、分譲マンションの際に、検討ポイントとなる可能性は高いですが、賃貸で利用したいという層のために、充実させてもいいかもしれません。

以上のように、基本型は、「相場より安めに設定された家賃水準と設備の充実」と「駅からの距離や、買い物のしやすさ」ですが、ターゲットによっては、立地や賃料も変わってきます。自分が賃貸マンションのオーナーになった際、どんな人に入居してほしいのか？そこを明確にすることが重要です。

こうした賃貸マンション経営をするには、自分一人ではなく、良いパートナーを見つけることが大切です。良いパートナーとは、マンションの管理会社や客付けに強い不動産会社です。

空室を防ぐための対策

管理会社に管理を任せる

長期空室を防ぐ効果的な対策のひとつは、評判の良い不動産管理会社に物件の管理を任せることです。

評判の良い管理会社の特徴は広告などマーケティングの経験が豊富で、客付けに適切な家賃設定やターゲット層へのアプローチに優位性を持ちます。また、入居者募集や契約手続き、入退去対応などのプロセスを迅速かつ効率的に行い、空室期間を最小限に抑える点もポイントです。

評判の良い管理会社は物件の清掃や設備の適切なメンテナンスや改善提案も行い、入居者にも満足感を提供します。管理会社が持つ市場知識やトレンド把握も長期的な安定収入に貢献する一助となるでしょう。綿密な報告体制によりオーナーとのコミュニケーションも強化され、信頼関係が築かれるため、物件の魅力が維持されます。
評判の良い管理会社に管理を委託することで、効果的な入居者獲得と長期空室回避が期待できます。

客付けに強い不動産会社に募集を任せる

長期空室を防ぐための対策として、客付け力のある不動産会社に入居者募集を依頼することが重要です。コミュニケーションを図り、不動産業者から市場動向や需要変化を共有してもらうことで、適切な価格設定や戦略を立てやすくなります。また、客付けの強さは発信力の強さにも比例します。客付け力のある不動産会社は広告やマーケティングのプロフェッショナルで物件の魅力を広く発信し、物件を探している人からも信頼性が高いのが特徴です。

これらのネットワークを利用することで、入居者の確保と長期空室のリスクを最小限に抑えることができます。継続的な関係構築により、相互の信頼が築かれ、物件の効果的な管理と収益最大化に期待できます。

定期的なメンテナンスを実施する

長期空室を防ぐためには、物件の状態を維持し、入居者に快適な生活環境を提供するために定期的な修繕が必要です。定期的なメンテナンスや修繕作業は建物や設備の劣化を防ぎ、将来的な大規模な修繕を遅らせる効果をもたらします。

また物件の魅力が維持され、入居者の満足度の向上にもつながります。物件の外観や内装の美観維持も重要で、新規入居者の獲得にも大きな役割を果たします。もちろん維持管理においては、プロの手による点検や修繕作業が重要です。コストはかかりますが、資産価値の維持と収益の最大化が期待できます。定期的な修繕は長期空室防止の不可欠な要素です。

まとめ

賃貸マンション経営において、基本型とターゲット別のポイント、そして良いパートナーを見つけることを解説してきました。繰り返しになりますが、良いパートナーとは、管理会社や不動産会社です。空室は、収益が上がらないばかりか、赤字経営になってしまう可能性も考えられますので、以上の内容を踏まえて検討しましょう。

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