・親や配偶者から相続する資産がある。
・相続する資産の中に土地が含まれている。
・相続する資産総額が基礎控除額を超える（基礎控除の説明は後ほど）
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相続税の計算方法とは？
相続税は、誰にでもかかる税金ではなく、一定額以上の財産を持っていた人にだけかかる税金です。 相続税は各人の課税価格の計算を行った後に相続税の総額を計算を行う流れになります。 まずは、相続や遺贈および相続時精算課税の適用を受ける贈与によって財産を取得した人ごとに、課税価格を次のように計算します。
相続または遺贈により取得した財産の価値＋みなし相続等により取得した財産の価格₋非課税財産の価格＋相続時精算課税に係る贈与財産の価値‐債務及び葬式費用の額＝純資産価格
純資産価格＋相続開始3年以内の贈与財産の価格＝各人の課税価格
次に「各人の課税価格の計算」で計算した各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。
⦁ 各相続人の課税価格の合計 ＝ 課税価格の合計額
そして、課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を計算します。
⦁ 課税遺産総額＝課税価格の合計額－基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
上記②で計算した課税遺産総額を、各法定相続人が民法に定める法定相続分に従って取得したものとして、各法定相続人の取得金額を計算します。
➂課税遺産総額 × 各法定相続人の法定相続分 ＝ 法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額（千円未満切り捨て）
最後に➂で計算した各法定相続人ごとの取得金額に税率を乗じて相続税の総額の基となる税額を算出します。
④法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額 × 税率 ＝ 算出税額
日本は遺産取得課税方式を採用しており、相続人1人当たりがどの程度の財産を相続したかに着目して相続税額を決定するやり方です。 遺産分割の割合に応じて、相続税の合計額も変動することが特徴です。 遺産をより多く相続した者が、より多くの相続税を負担することとなります。
相続税を抑える為の土地の活用とは？
遺産が多ければ多いほど相続税が増えることになりますが、財産の大半が預貯金であるような方は生命保険や生前贈与等を活用することで課税遺産総額を圧縮することができます。
しかしながら、財産のほとんどが不動産であるような地主の方は生前贈与等で圧縮するには限度があり、結果として多額の相続税を負担することになります。
ただし、何も対策がないかと言うとそんなことはございません。例えば、所有する更地（自用地）にアパートやマンションなどの収益物件を建てることで相続税対策になります。
なぜ、収益物件を建設することで相続税対策になるのでしょうか？
それは、アパートのような収益物件を建てると、土地の相続税評価額を下げることができるからです。
第三者が利用する賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」と言われ、自用地評価額が低くなります。具体的には次の計算式で評価額を算定します。
自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額
地域にも寄りますが、貸家建付地の評価になると自用地評価だった時に比べて２割ほど相続税評価額が低くなります。
一方、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとにして計算します。一般的に建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度で評価されます。
また、アパートの建築に銀行から借入を行った際は亡くなった日の債務残高を債務控除として用いることができますので、相続財産を圧縮することができます。
以上、アパート等の収益物件を建てることが相続税対策として有効なのか上記の計算過程からお分かりになるかと思います。
相続税対策で収益物件を建てた場合は？
もちろん収益物件による賃料収入も発生するため、こういった対策は実にいいことずくめのように見えます。
しかし、何事もいい話だけではありません。まずアパートなどの賃貸物件の固定資産税評価額は、その賃貸割合に応じて固定資産税評価額が低くなるため、満室経営のときは賃貸割合が100%となり最も相続税が低くなります。つまり、できるだけ満室経営を維持し続けることが重要になります。
しかし、日本の人口が加速度的に減っていることは昨今のニュースで盛んに報道されている通りです。わざわざ建てたアパートに借り手が集まらない…そんな事態は往々にして起こり得ます。
本来、収益物件を建てる際には、そうした不測の事態を含めた長期の収支予測など様々な要因を加味した慎重な計画を立てる必要がありますが、相続税対策だけのためにアパート建築をすることは避けた方が良いかと思います。
アパート建築を行うのは収益性が第一であり、相続税対策は副次的な効果を狙って行うものであるという考えを持つ必要があるでしょう。
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清水 豊
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、証券外務員Ⅰ種
大学卒業後、生命保険会社、税理士法人を経て信託銀行の子会社にて勤務。個人の相続から法人の事業承継まで幅広く担当し、約200件の相続業務に従事。相続案件に携わった経験を通して、世代をつなぐライフプランニングの重要性に気づき、ファイナンシャルプランナーに転身。 親子三世代での資産形成のコンサルティングを得意とする。
メッセージ
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