不動産にかかるお金を抑えたい方必見！最強の不動産節税方法まとめ！

2024年6月26日

不動産の購入は建物や土地の価格以外にも様々な費用が掛かります。
不動産は高額なだけに出来るだけ出ていく費用は抑えたいですよね。節税効果がある控除や補助金を使うことで、出ていく費用を抑えることができます。今回は控除や補助金を使った節税方法をまとめました。

住宅購入向けの節税まとめ

住宅ローン減税（住宅ローン控除）

毎年の年末の住宅ローン残高の0.7％が、新築住宅・中古買取再販住宅は原則13年間、中古住宅は最大10年間に渡って支払った所得税から控除されて還元される制度になります。長期優良住宅や低炭素住宅、省エネ住宅で最大210万円の減税措置があります。初年度のみ、年末調整を受けている給料所得者の方も確定申告が必要になります。

住宅取得等資金贈与

住宅取得を目的とした資金を父母や祖父母から贈与された場合に一定金額までの贈与について贈与税が非課税になる制度です。非課税措置を受ける場合には要件がいくつかありますので注意が必要です。

固定資産税の減税

一定の条件を満たした新築住宅において、一定期間、建物の固定資産税額が2分の1に減額される減税措置です。新築住宅の減税期間は3年間、そのうち3階建て以上の耐火・準耐火建築の場合は5年間に渡り減税措置を受けられる制度です。さらに新築優良認定住宅の場合は5年間、そのうち3階建て以上の耐火・準耐火建築の場合は7年間に渡って受けられます。（令和6年3月31日まで延長）

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節税効果絶大ペアローンのメリット

借入可能額を増やすことができ、予算が増えるので、高額な住宅を購入する可能性も増えます。

住宅ローン控除が二人分使える

住宅ローン控除は、新築住宅や再販買取住宅では最大13年間、既存住宅では10年間、毎年支払ったローンの残高に応じて納めた税金が戻ってきます。住宅ローン控除を受けるためにはローンの名義人であることが条件です。ペアローンでは、夫婦が別々の名義人で借り入れをするため二人分の控除が受けられます。節税効果が大きくなります。

新築の長期認定優良住宅や低炭素住宅を建てることができる

借入限度額が多くなることで、借入額の上限が一番高い条件である「新築・長期認定優良住宅」や「低炭素住宅」を購入することが可能となります。住宅ローンの控除額を有効活用できます。

金利の違うローンの組み合わせも可能に

ペアローンは、それぞれが別の契約なので、金利別にローンを選択することも可能です。
例えば、夫の借り入れ割合が多いので、夫のローンは長期の固定金利で比較的安定した返済を続ける。妻の分は金利の低い変動型を選んで短期間に返済を進める。というプランも可能になります。固定金利か、変動金利かと迷っている場合にも組み合わせによって自分たちにあった方法を選べます。

ペアローンのデメリットとは

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住宅ローン控除を受ける手続きとは

住宅ローン控除を受けるには、初年度は自分で確定申告をすることが必須です。2年目以降は年末調整で手続きが可能です。会社にお勤めの場合、2年目以降は勤務先での年末調整で申告できます。初年度に確定申告をすると、秋ごろに税務署から「給料所得者の住宅借入金等特別控除申告書」が送られてきますので、次年度からは、この書類と住宅ローンを組んでいる金融機関から送られてくる「年末残高証明書」を会社へ提出すればよいのです。住宅借入金等特別控除申告書は、全部まとめて送られてきますので、きちんと保管し、くれぐれも紛失しないように気を付けてください。

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住み替えで使える特別控除

住み替えをする際に使える特別控除を紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例	居住用財産を売却したときは譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例。物件を売却した際に発生する売却益に対して、3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。
マイホームを売却した時の軽減税率の特例	所有期間が1月1日時点で10年を超えている居住用財産を売却して、一定の要件にあてはまれば通常よりも低い軽減税率が適用されます。 ※「3,000万円特別控除の特例」との併用も可能です。
特定のマイホームを買い替えた時の特例 (特定の居住用財産の買換え特例)	居住用財産を売却して買い替えたときは、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例。所有期間が10年を超える物件を売却し、新しく建物50平米以上、土地500平米以下の住居を購入するなど一定の要件にあてはまる場合に適用できます。物件の売却価格とマイホームの購入価格を差し引きし、同額部分に対する課税を繰り延べすることができます。税金が減免されるのではなく繰り延べられるという点に注意が必要です。 ※「3,000万円の特別控除の特例」とは併用できません。

紹介した３つの特例は売却益が出るときに使える可能性がある特例です。それぞれ適用には要件があるのでしっかりと確認するようにしましょう。そして、併用できるもの、できないものがあるので注意が必要です。
また、３つの特例は住宅ローン控除とは併用できないのでこちらも注意が必要です。
住宅ローン控除を適用した場合の軽減率と売却益が発生した場合の所得税を比較し、事前に不動産会社などに相談して比較してもらいましょう。

住み替えローンの上手な使い方とは？

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不動産投資向けの節税方法まとめ

相続税を抑えるための土地の有効活用とは？

遺産が多ければ多いほど相続税が増えることになりますが、財産の大半が預貯金であるような方は生命保険や生前贈与等を活用することで課税遺産総額を圧縮することができます。

しかしながら、財産のほとんどが不動産であるような地主の方は生前贈与等で圧縮するには限度があり、結果として多額の相続税を負担することになります。

ただし、何も対策がないかと言うとそんなことはございません。例えば、所有する更地（自用地）にアパートやマンションなどの収益物件を建てることで相続税対策になります。

なぜ、収益物件を建設することで相続税対策になるのでしょうか？

それは、アパートのような収益物件を建てると、土地の相続税評価額を下げることができるからです。

第三者が利用する賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」と言われ、自用地評価額が低くなります。具体的には次の計算式で評価額を算定します。

自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額

地域にも寄りますが、貸家建付地の評価になると自用地評価だった時に比べて２割ほど相続税評価額が低くなります。

一方、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとにして計算します。一般的に建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度で評価されます。

また、アパートの建築に銀行から借入を行った際は亡くなった日の債務残高を債務控除として用いることができますので、相続財産を圧縮することができます。

以上、アパート等の収益物件を建てることが相続税対策として有効なのか上記の計算過程からお分かりになるかと思います。

相続税対策で建てた収益物件で
失敗しない方法とは？

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賃貸併用住宅の固定資産税軽減措置とは

賃貸併用住宅の１つ目のメリットは、住宅ローンとして融資を受けられることです。住宅ローンは、基本的には個人が自宅を建てるためのローンであり国民が住宅を取得しやすくするために考えられた政策的なローンです。一方、不動産投資目的のアパート経営の為のローンは、アパートローンといい住宅ローンより返済期間も短く、金利も高めに設定してあります。構造上判断される、法定耐用年数によって返済期間が決まりますので、短くなればなるほど月々の返済金額も大きくなってきます。賃貸併用住宅は、条件によって個人向けが基本の住宅ローンを利用することが出来るのです。

2つ目のメリットとして、家賃収入で自宅部分のローンの返済ができることです。入居者がいれば（空室でなければ）、家賃収入があるのでそれを返済に利用できるので負担を軽くすることが出来ます。
3つ目のメリットとして、固定資産税の特例もあります。住宅用地についての固定資産税の軽減措置です。住宅用地の課税標準額については一戸あたり200㎡までが1/6、200㎡を超える部分については1/3に減額されます。さらに賃貸併用住宅の場合、戸数が増えればその分減額できる面積が大きくなるのです。

では賃貸併用住宅のデメリットは
どんなものがあるでしょうか

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賃貸併用住宅の住宅ローン控除を
受ける条件とは？

耐用年数とは

耐用年数とは、減価償却資産の使用目的が通常の場合に使用が可能と見込まれる年数のことで、税務上の基準として設けられた期間であり、建物の実際の寿命とは関係がありません。

税法上は建物の種類によって以下のような耐用年数を定めています。

建物	耐用年数	定額法償却率
木造	22年	0.046
木造モルタル造	20年	0.05
鉄筋コンクリート鉄骨鉄筋コンクリート	47年	0.022
金属造（骨格材の肉厚3ミリ以下）	19年	0.053
金属造（骨格材の肉厚3～4ミリ）	27年	0.038
金属造（骨格材の肉厚4ミリ以上）	34年	0.03

前述したように、減価償却とは「価値を減らす手続き」のことであり、この方法を償却方法といいます。

償却方法とは

償却方法には定額法と定率法の2種類があります。事業用不動産の減価償却方法については取得年月によって異なりますが、ここでは定額法について説明をします。

定額法とは、減価償却資産の金額に一定の割合を掛けて減価償却費を求める計算方法です。割合は耐用年数ごとに定められています。

計算式は以下のようになります。
減価償却費　＝　建物の購入価格　×　定額法の償却率
このように毎回同じ割合を掛けて減価償却費の計算をするため、計上する額は毎年同一になります。

参考までに、定率法は資産の未償却残高に、一定の償却率を掛けて減価償却費を計上していきます。定率法で償却すると、初年度の計上額が多く、年数がたつにつれて償却額が少なくなっていきます。

また、投資用不動産を中古で購入した場合、耐用年数を簡便法で計算します。

購入した建物が、法定耐用年数を超えていない場合
「耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20%」

購入した建物が、法定耐用年数を超えている場合
「耐用年数＝法定耐用年数　×　20％」

減価償却が大きい物件とは
どんな物件でしょうか？

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不動産投資の節税方法を
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購入前に確認したい耐用年数とは？

タワマン節税の方法

タワマン節税とは、マンションの時価（相場価格）と課税評価額に差額が生じることが多く、その差額を利用することによって得られる節税方法を言います。
たとえば資産を相続する場合、現金や証券、貴金属などは時価評価となりますが、不動産の場合は不動産評価額(相続税評価額)を計算することになります。不動産の相続税評価額は時価に比べて低くなる傾向があり、そのなかでもタワマンは時価と相続税評価額の差額が大きくなる傾向があるため、資産家などの節税対策として注目を集めています。
タワマンは相続税以外にも固定資産税の節税になることもあります。固定資産税とは、土地や家屋、マンションなど固定資産を所有している人に課せられる市町村税です。

一般的な戸建て住宅の場合、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率1.4％をかけて計算します。　　
マンションの場合、土地（敷地）は建物所有者の共有となっており、単独の所有物ではありません。
タワマンのように一つの土地で建物が高層化していると、1戸当たりの土地の共有持分の比率が小さくなり、土地の固定資産税額が低くなることがあります。
さらにタワマンは戸建て住宅と同様固定資産税の住宅用地の特例を適用できます。住宅用地の特例とは、①200㎡以下の小規模住宅用地の場合、課税評価額が1/6に減額、②200㎡を超える場合、課税評価額が1/3に減額できるものです。先程説明した通りマンションの敷地は、区分所有者間で共有しているため、一戸あたりの土地の固定資産税を圧縮できます。

タワマン節税の具体例とは？

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