住宅ローンが残っている家を売却！住み替えローンの上手な使い方とは

ライフスタイルが変わると、現在の住まいから住み替えを検討する必要があります。
しかし、住んでいる住まいに住宅ローンが残っている状態だと資金面で不安な点が生じますよね。そんなときは、住み替えローンを上手に活用しましょう。
メリットや注意点を紹介しつつ、住み替えローンの上手な使い方を解説していきます。

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住み替えローンとは

現在住んでいる自宅の住宅ローン残債と、新しい自宅を購入するための資金を合算して借入できるローンのことです。例えば、住宅ローンの残債2,000万円、売却代金1,500万円の場合、2,000万円―1,500万円＝500万円。つまり、売却代金によって返済できないローン残債が500万円ということになります。この状況で3,500万円の新居を購入しようとした場合、住み替えローンを使えば新居購入代金3,500万円＋現在の住宅ローン残債500万円＝4,000万円を借入できるのです。

住み替えローンを利用する

住み替えローンには、利用する条件や「売り」と「買い」のどちらを先行させるのか、それぞれメリット・デメリットがあります。現住居の売却価格と自己資金を投じて残債が相殺できない場合でも、住み替えローンは利用することが可能です。ご自身にあった使い方をしていきましょう。

住み替えローンの条件とは

住み替えローンの利用条件は、金融機関により異なることもありますが、主な条件は以下のとおりです。

新居を購入するのが目的	資金使途が住み替え用住宅購入資金に限定されている為
ローン残債が残っている	残債がない場合は通常の住宅ローンになる
年収の基準を満たしている	借入金額等により異なる。前年度の年収を確認しましょう
年齢の条件	最終返済時の年齢上限が金融機関により異なります

各条件の注意事項や要件などは金融機関により異なる場合がありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

購入資金に不安がある方は売り先行

新居の予算を確定させたい方や資金繰りに不安がある方は、自宅の査定をしてもらい、価格などを確定させてから新居の購入に動き出す【売り先行】をおすすめします。

資金繰りに目処がつくと資金計画も立てやすくなるため、住み替えを悩んでいる方は売却の査定だけでも実施してみると良いかもしれません。
一方で、売り先行での売却は、内覧時に家具家電などがあり、リフォームなども施されていない状態がほとんどであるため、売却に苦戦する可能性があります。
また、引き渡しのタイミングと新居への引っ越しスケジュールも細かく調整する必要があるため、時間の調整も重要になってきます。

資金に余裕がある方は買い先行

資金計画を立てたうえで手許資金に余裕があるかたは【買い先行】をおすすめします。
売り先行とは異なり、新居に引っ越した後に物件を売却するため、スケジュール調整がしやすく旧自宅のリフォームや内覧なども実施しやすいため、売却が実行しやすくなります。
注意点としては、買い先行は2重ローンになる可能性もあるため、経済的負担が大きくなり、相応の資金力が必要となります。
2重ローンといっても、支払い自体は一本化になるため、事前に金融機関と相談して具体的な返済シミュレーションも行いましょう。
2重ローンを素早く回避するためにも、事前に不動産会社や買取事業者などにある程度の目ぼしを付けて新居の購入に踏み切ることが重要になってきます。

住み替えローンの上手な使い方

住み替えローンを使用する際には、資金計画を十分に行うことと、税金控除を把握する必要があります。
通常の住宅ローンとは異なり、新居に対してオーバーローンを組むことになるため、これから紹介する方法をうまく活用して、住み替えローンを上手に使っていきましょう。

プランを比較する

住み替えローンは各金融機関がそれぞれのプランを準備しています。
まずは、資金計画の段階で情報収集を行いご自身にあったプランを決めておきましょう。
審査条件や年収による借り入れの上限額も把握できるため、購入予定の新居探しや月々の支払いなどの参考にできるので、必ずプランを比較しましょう。
また各プランに付随して加入する団体信用生命保険にも目を通しましょう。ガンや三大疾病だけでなく、日常生活で起こる事故やケガにも対応しているものもあり、金融機関により取り扱っている保険種類が異なります。

複数の不動産会社に相談する

住み替えを検討する場合は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。
もちろん購入予定の物件を仲介してくれる不動産会社に依頼するのも有効ですが、売却や買取を得意とする不動産会社も多いので是非検討をおすすめします。一社だけにお願いするより複数の不動産会社に依頼することで査定額も異なり、条件交渉なども可能になります。

住み替えで使える税金の特例を理解する

住み替えをする際に使える特別控除を紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例	居住用財産を売却したときは譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例。物件を売却した際に発生する売却益に対して、3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。
マイホームを売却した時の軽減税率の特例	所有期間が1月1日時点で10年を超えている居住用財産を売却して、一定の要件にあてはまれば通常よりも低い軽減税率が適用されます。 ※「3,000万円特別控除の特例」との併用も可能です。
特定のマイホームを買い替えた時の特例 (特定の居住用財産の買換え特例)	居住用財産を売却して買い替えたときは、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例。 所有期間が10年を超える物件を売却し、新しく建物50平米以上、土地500平米以下の住居を購入するなど一定の要件にあてはまる場合に適用できます。 物件の売却価格とマイホームの購入価格を差し引きし、同額部分に対する課税を繰り延べすることができます。 税金が減免されるのではなく繰り延べられるという点に注意が必要です。 ※「3,000万円の特別控除の特例」とは併用できません。

紹介した３つの特例は売却益が出るときに使える可能性がある特例です。それぞれ適用には要件があるのでしっかりと確認するようにしましょう。そして、併用できるもの、できないものがあるので注意が必要です。
また、３つの特例は住宅ローン控除とは併用できないのでこちらも注意が必要です。
住宅ローン控除を適用した場合の軽減率と売却益が発生した場合の所得税を比較し、事前に不動産会社などに相談して比較してもらいましょう。

まとめ

住み替えローンにはメリットも多い分、使い方を間違えるとかえって大きな損してしまうケースがあります。
事前に資金計画をしっかりと行い不動産会社などにも相談して売却計画や購入物件を決めるようにしましょう。特例や住み替えローンのプランを上手に活用して損しない住み替えを成功させましょう。

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