不動産売却検討中の方必見！損をしない不動産売却の必勝法のまとめ！

持っている住宅や、投資用不動産、土地を売却したい！少しでも高く売りたい！できれば買った時より高く売りたい！儲けたい！そうお考えの方は少なくありません。

どうすれば高く売れるのか、どんな物件なら高く売れるのか、何が価格に影響するのか重要なポイントをまとめました。

高く売る方法と高く売れる不動産の特徴

高く売れる条件を３つ紹介します。

駅が近いこと

高く売れる物件の特徴のひとつ目は、最寄り駅が近くにあることです。立地条件と言ってもさまざまな要素がありますが、最寄り駅から近いことが重要です。特に複数の沿線が乗り入れているターミナル駅は利便性がいいため、すぐに買い手が付きやすく高く売ることができます。

一般的に20分以内が徒歩圏内と言われており、高く売れる物件はこの範囲内に位置していることが多いのが特徴です。もし駅が近くになければ、バス停留所からの分数を数えますが、駅近の物件より人気は下がってしまいます。

また、生活便利施設が周辺にある立地も好まれます。たとえばスーパーやコンビニ、ドラッグストアが徒歩圏内にある物件は、高く売れます。特に子どもがいる家庭は、買い物を近くで済ませられるので、その分を子育ての時間に当てられるというのも人気の理由です。

築年数が新しい

築年数が新しい家は高く売れます。木造住宅は築20年で税法上の建物の価値がほぼゼロになるので、高く売るなら築15年まで。鉄筋コンクリート造の分譲マンションは耐久年数が長いため、建物の価値がゼロになるまでが長いですが、築20年までが高く売れる期間となります。

建物の状態が良い

築年数が古い物件だとしても、建物のメンテナンスを十分に行い、丁寧に使用することで高く売れる物件になります。
たとえば戸建てであれば、外壁や屋根のメンテナンス、防蟻処理、水回り設備の綺麗さなど、定期的に建物をメンテナンスすることが重要です。

マンションの場合は、壁紙やフローリングをリフォームしていれば好印象を与える物件になります。
またシンプルなデザインの家も高く売れる物件です。壁紙などの内装デザインが奇抜な家は万人受けしません。白やアイボリーを基調とした優しい色合いのデザインは人気です。

逆に高く売れない家は
どんな家でしょうか？

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周辺エリアの都市開発

例えば、台湾の半導体メーカーTSMCの進出により、熊本の菊陽地域では地価が約30％近く上昇しました。このような場合、周辺の賃貸物件価値も上昇する傾向にあります。したがって、購入を検討している地域の将来の展望を調査することが不可欠です。

人口増加が見込まれる・減少の可能性が低い

収益物件が高値で売却されるためには、入居者がいる状態が望ましいです。アパートやマンションの場合、満室状態が最も高値での売却に繋がります。したがって、交通の利便性が高く、必要な施設が近くにある、学校などが近くにあるなどの立地条件が非常に重要です。

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不動産の価格要因

不動産の価格は、当事者間で決定するため個別性が強く、適正な価格が判定しにくいです。その結果、土地の買い占めや土地価格の暴騰が起きる可能性もあることから、それらを防ぐために取引価格の指標となる「公示価格」が用いられています。公示価格は、「公示地価」と「基準地価」のことをいい、どちらも公的機関が毎年公表している土地の基準となる正常な価格のことです。不動産鑑定士が不動産鑑定基準に基づき、その価格を評価します。不動産鑑定評価基準の中で、不動産の価格を形成する要素は以下のように分類しています。

・一般的要因
・地域的要因
・個別的要因

一般的要因

一般的要因とは、社会や経済における不動産のあり方や価格水準に影響を与える要因と定義されており、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に分けられます。

地域的要因

一地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格に与える影響で、住宅地域、商業地域、工業地域、農業地域、林地地域によりそれぞれの要因が定められています。

個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別に形成する要因と定義されており、土地に関する個別的要因、建物に関する個別的要因、建物およびその敷地に関する個別的要因に分けられています。

なお、不動産鑑定基準は内容が複雑で、一般の方では理解するのが難しいため、簡単にまとめたものが以下の表になります。

表2：不動産の価格形成要因

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古い家にリノベーションは必要？

築年数が経った家を高く売るためにリノベーション工事は必要なのでしょうか？
この章では、リノベーション工事とリフォーム工事の違い、リノベーションの必要性の有無について解説します。

リノベーションとリフォームの違い

一般的には、リフォーム工事とは経年劣化によって古くなった状態から新築時に近い状態まで改修する工事のことをいいます。
これに対しリノベーション工事とは、間取り・内装・配管などを大規模改修し、新たな機能や付加価値を施して物件の価値を高める工事のことをいいます。

リノベーション工事の必要性を検討する

リノベーション工事には、工事済物件を必要としている人、必要としていない人の2パターンが存在します。どちらの顧客層にニーズがありそうかを調査して検討しましょう。

・必要としている人…
リノベーション工事にかかる費用・手間・時間を新たにかけたくない人、
新築より安価で新築並みの内装を求めている人　

・必要としない人…
物件を自分の好みのスタイルにじっくりと時間をかけて工事したい人、
リノベーション工事への必要がなく安価で現状のままの物件を手に入れたい人

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マンションが高く売れるタイミング

この章では、マンションが高く売れるための７つのタイミングについて詳しく説明します。

築年数

築5年未満は新築とあまり変わらない値段が付く場合もありますが、市場に出回る数がとても少ないです。
築5～10年未満は価格も手ごろでも税金面でも有利なため、最も人気があります。
築10年～15年は劣化による修繕費が多くかかってくる時期のため、修理や設備交換のタイミングを見ながら売却の判断が必要です。
相続したマンションは築年数が経っており、この先居室内の修繕費や設備交換費、修繕積立金などの金額も多くかかってきますので、出来るだけ早く売却することをおすすめします。

時期

4月からの新生活に備えて、2～3月が1年で最もマンション売買が活発になる時期です。一方、一番売れにくいのは閑散期の8月です。
不動産会社での売却活動は準備に1～2ヶ月位かかりますので、物件の査定依頼や不動産会社の選定などは12月上旬までの間に行っておいた方が良いでしょう。

経済動向

近隣マンションの売却額相場、株価上昇時、土地価格上昇時、金利が低い時期によってマンションの価格が変わってきます。新築マンションの価格が高騰している時は中古マンションも価格が上昇します。
高く売れるタイミングを逃さないためには、日頃から経済動向に対して高い関心を持っていることが大切です。

住宅ローン

住宅ローンの金利が低金利の時は売り時です。金利が低い時はマンションが売れやすく、金利が高い時は売れにくくなります。
また、マンションの売却益、住宅ローンの残債、査定額などから計算をして、手残りが多いタイミングで売却出来るように、それぞれの金額を把握しておきましょう。

税金

物件の所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年を超えて売却をすると、譲渡所得税の税率が約半分になります。
5年未満であっても控除が使える場合もあるので、専門家の意見も聞きながら確認が必要です。

環境

大規模修繕工事後がマンションの売り時です。劣化している外壁や共用部分などを見映えよく修繕するため、購入希望者に綺麗な印象を与えることができます。
また、今後予定されている大規模な区画整理、鉄道の延伸で駅が新設される、大型商業施設の出店など、周辺環境の変化も判断材料となります。

ライフイベント

結婚、出産、転勤、子供の進学、離婚、定年など、今後のライフイベントに合わせた住まいを選ぶ際には、最適な売却と購入のタイミングを選ぶ必要があります。
売却価格だけでなく、売却活動や引き渡しまでの期間なども考慮しながら入念に計画を立てましょう。

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10年前より高く売れる理由

過去10年のリセールバリューは1.3倍にも？

新築マンションの価格はこれまで解説した通り、供給動向や建築費、住宅ローンなどの要因により右肩上がりで上昇してきました。

東京カンテイが公表した「中古マンションのリセールバリュー2022」によると、10年前の新築分譲マンション価格と中古マンションの成約価格を比較すると、首都圏平均は132.5％となっています。比較対象が2012年前後でマンション価格が比較的落ち着いていた時期であることも考慮すべきですが、都心だけでなく郊外エリアに位置する駅もほとんどの分譲マンションで価格が上昇しています。特に資産価値が高いと言われる山手線エリア、富裕層から人気のある城南エリアなどは総じて1.5倍以上になっています。

最もリセールバリューが高かったのは「六本木一丁目」で251％と、分譲当時の2.5倍以上に値上がりしています。対象398駅のうち大半が100％超えをしており、資産価値が1.5倍以上となった駅は71を数えます。一方、新築分譲時より資産価値が減少しているのは、首都圏の遠隔地に散見される程度であり、減少幅は2割程度と築年を考慮すれば、資産価値は一定程度保たれていると言えます。

参考：2022年のリセールバリュー最高駅は「六本木一丁目」の251.6％ (kantei.ne.jp)

今後の不動産価格はどうなるでしょうか

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売却で儲かった場合の注意点

マンション売却で儲かった場合、必要となるのが譲渡所得税の納税です。
譲渡所得とは、マンションの売却価格から、マンション取得にかかった費用や売却時の諸費用を引いた金額です。
つまり、マンションを売却して儲かった金額となります。この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税の対象です。譲渡所得に関する所得税や住民税の税率は所有期間によって大きく異なります。
所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得に分類され、税率は下記の通りです。

所有期間	所得税	住民税	計
長期譲渡所得	15%	5%	20%
短期譲渡所得	30%	9%	39%

※このほかに所得税に対し復興特別所得税が課税され、税率は2.1%です。
所有期間によって、税率が大きく異なりますので、マンション売却で儲かったとしても短期譲渡所得だと4割近くが課税されることになります。
所有期間5年未満での売却となると、税負担が大きくなってしまいますので注意しましょう。
※長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
※短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年

不動産高く売却するための準備は
何をすればいいの？

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最適な売却時期を専門家が解説！

売却で利益が出るタワマンの条件とは

一口に条件が良いといっても100％の条件を満たす物件を購入するのは至難の業です。タワマン定住が目的であれば、ご自身の要件を満たすことが肝心ですが、それでも今後売却の可能性や相続などにより処分をしなければならない可能性があります。
ここでは後悔しないためのタワマンの重要な条件を解説していきます。

タワマンの資産価値の要件

タワマンの資産価値を知るうえで重要な要件は以下の3点です。

■立地が優れている
■ブランド力
■建物のクオリティ

・まず立地に関しては、客観的に人気のあるエリアであることが重要です。
駅が近く、再開発したエリアまたは再開発の予定がある場合は、人口減少のリスクが低いため、需要があります。
駅が遠く、再開発の予定がないエリアでも学校や病院、商業施設が近いタワマンも近年では増えてきているので駅だけに固執せずファミリー層を意識したタワマンも需要は多いです。

・次にブランド力ですが、ブランド物のバッグや高級車が高く売れるという認識があるように、建物においても大手不動産会社の建築したタワマンは資産価値が落ちにくい傾向があります。

その分、購入時の価格は高くなりますが資産価値が保たれやすいため、売却時にも買い手がつきやすく、そこに今後の好立地における土地価格の上昇や周辺環境が条件として合わさればブランド力の与える影響は十分に期待できます。

・最後に建物のクオリティに関しては、簡単に言うとデザイン（おしゃれ）が良いか、生活がしやすいかどうかです。

エントランスやロビー、居室の雰囲気もふくめて、統一感のあるコンセプトやデザインは実際にそれだけで物件をきめたという方も多いです。
※バリアフリーに特化している、モダンな印象をコンセプトにデザインされている、エレベーターが分散配置されている等

つまりタワマンは入居者のステータスや生活スタイルそのものに直結するため、単に好立地であっても外観や内観のクオリティはタワマンの資産価値として必ず押さえておくべき条件であると言えます。

価値が下がるタワマンとは
どんなタワマンでしょうか？

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 売るときに価値が上がるタワマン
下がるタワマンは何が違う？
買い手が付きやすいタワマンの条件とは？

まとめ

今回は不動産の売却で損をしない為の方法を解説しました。売却を視野に入れた購入であれば高値で売れる条件が揃っている物件がいいですよね。
また高値で売れる条件を購入前に知っておけば、購入を検討するときの基準にもなります。
不動産の売却、購入を検討している方は是非参考にしてみてください。