不動産の価格は何で決まる？価格に影響する要因を不動産のプロが解説！

不動産の価格はいったい何で決めているの？購入や売却を検討中の方は一度は気になったことがあるのではないでしょうか。

今回は気になる不動産価格の付け方と価格に影響する要因について解説していきます。

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不動産の価格とは

不動産の価格は、5つの要素で決まります。
①実勢価格、②公示地価、③基準地価、④固定資産税評価額、⑤相続税路線価があり、一物五価（一つの不動産に五つの異なる価値がある）とも言われます。

実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された不動産の価格です。不動産は家電製品や車などと異なり、売主と買主で合意した価格が取引価格となるため、決まった金額が設定されていません。
実勢価格の調べ方には下記の方法があります。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で取引価格情報を調べる。
住所、時期、マンションや土地など種類を入力すると確認することができます。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点における全国の特定地点の㎡単価として毎年3月に公表するもので、土地売買の目安となる価格のことです。
公示地価は国土交通省地価公示の「都道府県地価調査」で検索地域を入力することで確認することができます。

基準地価

基準地価とは、土地取引において指標とされる「都市やそれ以外も含む土地(都市計画区域内以外も含まれる土地)」の1㎡あたりの価額のことです。各都道府県において毎年7月1日時点の評価によって算定され、毎年9月に公表されます。因みに、公示地価と基準地価は調査地点が異なるものの、実質的には同じ性格のものなので、一括して公示価格と呼ばれています。

固定資産税評価額

④固定資産税評価額は、固定資産税等を決定するために市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のことです。公表するもので、概ね公示価格の7割となっています。
自身が持っている不動産の場合は、固定資産税の納税通知書を確認し、下記の方法で求めることができます。
実勢価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
これから購入する不動産の場合は、ハウスメーカーや、不動産仲介業者に確認しましょう。

相続税路線価

⑤相続税路線価は、相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表するもので、道路に面した土地の1㎡当たりの価額のことです。毎年7月頃に公表され、公示価格の8割程度となっています。

表1：不動産の価格

不動産の価格	公表者/決定者	目的など
実勢価格	売主・買主	実際に取引された不動産の価格
公示地価	国土交通省	土地の取引価格の指標
基準地価	各都道府県	土地の取引価格の指標
固定資産税評価額	各市区町村	固定資産税、都市計画税、不動産取得税など
相続税路線価	国税庁	相続税、贈与税

不動産の価格要因

不動産の価格は、当事者間で決定するため個別性が強く、適正な価格が判定しにくいです。その結果、土地の買い占めや土地価格の暴騰が起きる可能性もあることから、それらを防ぐために取引価格の指標となる「公示価格」が用いられています。公示価格は、「公示地価」と「基準地価」のことをいい、どちらも公的機関が毎年公表している土地の基準となる正常な価格のことです。不動産鑑定士が不動産鑑定基準に基づき、その価格を評価します。不動産鑑定評価基準の中で、不動産の価格を形成する要素は以下のように分類しています。

・一般的要因
・地域的要因
・個別的要因

一般的要因

一般的要因とは、社会や経済における不動産のあり方や価格水準に影響を与える要因と定義されており、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に分けられます。

地域的要因

一地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格に与える影響で、住宅地域、商業地域、工業地域、農業地域、林地地域によりそれぞれの要因が定められています。

個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別に形成する要因と定義されており、土地に関する個別的要因、建物に関する個別的要因、建物およびその敷地に関する個別的要因に分けられています。

なお、不動産鑑定基準は内容が複雑で、一般の方では理解するのが難しいため、簡単にまとめたものが以下の表になります。

表2：不動産の価格形成要因

不動産の価格の求め方

不動産に限らず、モノの価格は三面性で決まると言われています。価格の三面性とは、費用性（どれくらいの費用が投下されているか）、市場性（いくらで取引されるか）、収益性（どれくらいの収益を生むか）という、三つの側面から、それぞれ価格が存在するという理論です。
不動産の価格もこれと同じように3つの観点から見ることによりそれぞれの評価方法で価格を評価しています。価格の三面性に従い、不動産の価格は以下のように求めます
・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法

原価法

価格の三面性のうち、費用性に着目した鑑定評価方法です。評価する不動産が仮にもう一度造成や建築されたらいくらになるかという再調達原価を求めて、不動産を価格評価する方法です。

取引事例比較法

価格の三面性のうち、市場性に着目した鑑定評価方法です。評価対象不動産と条件が近い不動産の取引事例などを数多く集め、各取引の個別要因や取引時期、地域要因や個別要因を勘案して不動産を評価する方法です。

収益還元法

価格の三面性のうち、収益性に着目した鑑定評価方法です。評価対象の不動産から得られる純収益(総数益—総費用)を適正な還元利回りで割り戻すことにより価格を求める評価方法です。

取引事例比較法を用いた例

中古マンションの価格を取引事例比較法を用いて算出してみます。

対象はAマンションで、周辺ではAマンションと条件の近いBマンションおよびCマンションが取引されていたとします。

　［対象マンションA］
　　所在地　　 　　：東京都▲区　●駅から500ｍ　
　　構造規模　　　：RC造　12階建
　　竣工時期　　　：2015年
　　賃貸可能面積：60㎡（18.1坪）　7階部分　2LDK
　　設備の程度　 ：〇

　［周辺取引事例］

	Bマンション	Cマンション
立地条件	●駅から600ｍ	●駅から800ｍ
面積/間取り	60㎡（18.1坪）/2LDK	65㎡（19.6坪）/2LDK
階層	6階建　5階部分	12階建　4階部分
竣工時期	2018年	2020年
売買事例/単価	5,000万円/276.2万円/坪	5,880万円/300万円
設備の程度	〇	◎

［要因格差］
　BマンションおよびCマンションとの比較により、マンションAの要因格差は以下のとおりであった　とします。
　※単純化させるため、価格要因は立地、間取り、階数、築年、設備に限定

価格要因	価格
立地	110
間取り	102
階数	101
築年	95
設備	98

［対象マンションAの価格計算］
　 ・マンションAの坪単価＝仮定の坪単価（Bマンションと同程度と設定）×各要因
　　＝276.2万円×（立地）110/100×（間取り）102/100×（階数）101/100
　　×（築年）95/100×（設備）98/100≒291.3万円
　
　⇒マンションAの価格　5,272万円（坪単価291.3万円）

参考:不動産鑑定評価基準

このように要因格差で価格が決まります。今回解説した実勢価格、公示地価、基準地価、固定資産税評価額、相続税路線価を知ることで不動産の適正な価格を求めることができます。
不動産の売却や購入で他よりも安い、高いなど価格に不安がある場合は5つの要素をもとに価格を求めてみましょう。

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