賃貸経営者必見！マンション経営のリスクとは？失敗しない対策法解説！

「マンション経営を始めてみたいけど、リスクが不安でなかなか行動に移せない」という人は多いと思います。
この記事では、マンション経営のリスクと対策を不動産業界歴20年の筆者がわかりやすく解説します。

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マンション経営の方法は3種類

マンション経営の方法は大きく分けて3種類に分類されます。
この章では、それぞれの特徴についてわかりやすく説明します。

「区分所有」と「一棟所有」の特徴

　「区分所有」
　・１部屋のみを購入して貸し出すタイプ
　・一棟所有よりも購入費用が安く抑えられる
　・空室が発生すると家賃収入がゼロになってしまう

　「一棟所有」
　・一棟を丸ごと購入して各部屋を貸し出すタイプ
　・区分所有より家賃収入額が大きい
　・部屋が複数あるため、家賃収入がゼロになるリスクは低い
　・物件購入費が高額になる

　「マンション経営」というと、一般的には「区分所有」のケースが多いです。

「新築」と「中古」の特徴

　「新築」
　・需要が高いが、築年数が経つと急激に家賃が下落していく
　・建物全体や設備などの修繕費がかかりにくい
　
　「中古」
　・新築に比べて物件の価格が安い
　・利回り高めの物件が多い

「購入」と「建築」の特徴

　　「購入」
　・個人や法人から物件を仲介または直接にて購入する
　・建物の劣化状態や入居者の状況など不明な所が多い

　　「建築」
　・建物は新築の状態
　・建築費用が高い
　・建築をする土地が必要
　・土地によってはマンションを建築できない場合もある

ひと言でマンション経営といっても色々なタイプがあり、経営の仕方も変わってきます。それぞれのメリット・デメリットを知った上で、
自分にとってどのタイプが合っているのかを見極めることが大切です。　　　　
　　　　　　

マンション経営に潜む7つのリスク

マンション経営には主に７つのリスクが潜んでいます。
マンション経営を始める迄によく理解しておきましょう。

空室になるリスク

　・空室が埋まらなく利益が出ない
　・入居をしても短期間で退去してしまう
　・大学の移転や工場の閉鎖などによって周辺環境が急激に変化し、入居率が下がる

家賃が下落するリスク

　・家賃はずっと一定金額ではない
　・建物が経年劣化をしていくにつれて家賃は下落する
　・家賃合計額がローン返済額を下回り、ローンの返済ができなくなってしまう

家賃を滞納されるリスク

　・家賃を数か月分滞納して夜逃げをされるケースもある
　・部屋の明け渡し訴訟に多額の金額がかかる
　・滞納で支払いがなくても会計上は「未収金」となり、税金が発生する

建物老朽化による修繕リスク

　・年月が経つと外壁、共用部、設備などが劣化し修繕費用がかさむ
　・大きな金額の修繕費用を急に用意する事が出来ない
　・すぐに修繕対応をしないと入居者からクレームとなり退去されてしまう

災害によるリスク

　・火災や地震などの災害が発生し、建物が消失・損壊などして多額の復旧コストがかかってしまう

金利が上昇するリスク

　・ローン金利が上昇したことによりローン返済が増え、運用資金が足りなくなってしまう

不動産価格が下落するリスク

　・不動産市況の変化、土地価格の下落、建物老朽化による価格下落、物件での事件や事故などによって不動産価格が下落する
　・売るタイミングを逃してしまうと売却益が赤字になってしまう

マンション経営７つのリスクを抑えるための対策

リスクの内容を確認したら、リスクへの対策法を入念に考えておきましょう。

空室リスクへの対応策

　・マーケティングを行い、賃貸需要のある立地にある物件を選ぶ
　・入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶ
　・空室対策リフォームなどを行う
　・賃貸管理会社とサブリース契約を締結する

家賃下落リスクへの対応策

　・好立地の物件を選ぶ
　・人気の高い設備を充実させる
　・リノベーション工事や大規模修繕を行う

家賃滞納リスクへの対応策

　・賃貸管理会社に入居審査を厳しくしてもらう
　・入居審査時に入居条件を「家賃保証会社への加入必須」とする
　管理会社に任せきりにせず、積極的に進捗報告を聞く様にしましょう。

建物老朽化による修繕リスクへの対応策

　・日頃からこまめな日常清掃や定期清掃と修繕やメンテナンスを心がける
　・家賃収入の一部を修繕積立金として貯めておく

災害リスクへの対応策

　・火災保険や地震保険に加入する
　・地盤が強い地域の物件を探す
　・新耐震基準の物件を選ぶ
　・ハザードマップを確認しておく

金利上昇リスクへの対応策

　・自己資金を増やして借入金額を小さくする
　・貯金をしておき、金利が上昇したら繰り上げ返済をする

不動産価格の下落リスクへの対応策

　・再開発が行われている地域の物件を選ぶ
　・人口が増えている地域にある物件を選ぶ
　・周辺にスーパー、コンビニ、駅などがある利便性の良い物件を探す
　　　　

リスクに対しての対策法は常に更新されています。
日頃からアンテナを張り、積極的に最新の知識を取り入れていく様に心掛けましょう。

マンション経営で失敗しないためのコツ５選　

この章では、私が賃貸経営で成功している大家さんからよく聞いていた、
マンション経営を始める前に知っておくべき「失敗しないためのコツ」
を５つ紹介します。

立地や周辺環境を入念に調べる

　・大学や工場などの周辺環境に依存しない様にネットなどで調査をする
　・賃貸需要の高さ、治安が良さ、競合物件の多さなどを調査する
　・エリアの人口や開発予定などを調べる
　・立地や物件は実際によく見て調査する

自分の投資スタイルに合った物件のタイプを考える

　・ワンルームマンション
　　分譲マンションの1部屋を購入し賃貸に出すタイプ
　　一棟マンションと比較して比較的安く購入できる

　・一棟マンション
　　中古一棟を購入するか、新築一棟を建築するかのタイプ
　　複数の部屋があるため、ワンルームタイプと比べて収入が安定しやすい

　・築年数（10年未満）
　　　物件の購入価格が高い
　　　家賃相場が下落しやすい
　　　ランニングコストが低め

　・築年数（10年以上）
　　　物件の購入価格が安い
　　　家賃相場が下落しにくい
　　　ランニングコストが高め
　
自分の資金力、職業スタイル、生活環境などから自分の投資スタイルに合った物件のタイプを考えてみましょう。

実質利回りでのシミュレーションをする

　・表面利回りの計算
　　　1年あたりの家賃収入額－物件購入額

　・実質利回りの計算
　　　家賃収入－物件購入額－ランニングコストなどの諸経費や税金

投資用物件情報の多くは表面利回りが使用されている状況のため、実際の数字とかけ離れてしまうケースが多いです。
必ず実質利回りでのシミュレーションをしておくことが大切です。

余裕のあるキャッシュフロー計画を立てる

　・余裕のある自己資金を用意しておく
　・無理のない資金計画を立てる

突発的な設備故障修理やクレーム対応工事などがあった際、資金に余裕がないと即時対応が出来ず、2次クレームに繋がってしまいます。
余裕ある資金計画をしておきましょう。

頼れるパートナー（管理会社）選びをする

　・管理戸数や得意なエリアなどを調査
　・担当者の対応は迅速・丁寧か
　・入居者付け力は高いか
　・必ず複数の会社の中から選ぶ

管理会社選びに失敗すると全てが無駄になってしまいます。重要な経営パートナーと位置づけて選びましょう。

上記「失敗しないための5つのコツ」は、ひとつでも欠けていると賃貸経営は上手くいきません。漏れのないように確実に実行しておきましょう。

リスクを正しく理解して不動産投資を始めよう

この記事では、マンション経営のリスクと対応策について解説しました。物件の購入前にリスクを知っておくことで、最適なスタートを切ることが可能となります。
リスクを正しく理解し、万全の対策を練って不動産投資を始めてみませんか？

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