賃貸管理会社は不動産投資ではなくてはならない大切なパートナーです。
選び方を間違えると賃貸経営は失敗してしまいます。この記事では、不動産業界歴約20年の筆者が失敗しない賃貸管理会社の選びのポイントをプロ目線でわかりやすく解説します。
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管理会社の種類や業務内容を知ろう
この章では、管理会社の業務や種類、特徴について解説をします。まずはそれぞれの違いを知った上で、自分に合った管理会社を選ぶようにしましょう。
①賃貸管理会社の主な業務内容
賃貸管理会社の主な業務内容は以下の通りです。
【建物の管理】
・外壁・共用部分などの建物メンテナンス
・原状回復工事
・内装のグレードアップ工事
・外構工事
・水漏れや設備故障などの修繕工事
・設備点検・法定点検
・日常清掃・定期清掃
【入居者の管理】
・入退去手続き（賃貸契約・更新・精算）
・苦情や近隣トラブルへの対応
・退去の立会い
・契約違反者への対応
・入居者募集や内見者の対応
・募集条件改善の提案
【お金の管理】
・家賃の回収代行
・家賃滞納時の督促
・大家さんへの家賃送金
・敷金の預かり
・退去者への原状回復費用の請求
上記の業務内容がどこまで含まれるか、どこからが有料オプションになるのかなどは、管理会社や管理内容によって異なります。業務内容を詳しくヒアリングして比較をしましょう。
②あまり知られていない賃貸不動産会社の形態と特徴
あまり知られていませんが、管理会社の形態は三種類あります。探し始める前に違いを確認しておきましょう。
【仲介専門の会社】
入居者募集・契約・更新など仲介業務のみを行っている不動産会社です。
メリット ：仲介業務のみを行ってくれるため、自主管理の弱点である「集客」を補うことができます。
デメリット：入居者対応や建物修繕・管理などは自分で行う必要があります。
【仲介管理兼業の管理会社】
入居者募集・契約などの仲介業務と、入居者対応・建物管理などの管理業務の両方を行ってくれる管理会社です。
メリット ：全て任せる事ができるため、不動産投資を副業として
営んでいて時間のない方、不動産投資の知識や
経験が少ない方にはおすすめです。
デメリット：管理手数料がかかり、工事代金は高めです。
仲介店舗が優良な物件を囲い込んでしまい、
他の会社に物件を紹介しない可能性があります。
【管理専門の会社】
入居者対応・建物管理などのみを行ってくれる管理会社です。社員寮など、入居者募集を積極的に行わなくても入居者を確保できる場合にはおすすめです。
メリット ：各不動産会社へ広く募集依頼をする事ができます。
デメリット：管理手数料がかかり、工事代金は高めです。
内見時のお客さんの生の声をヒアリングしにくいです。
プロが教える管理会社の選び方
この章では、管理会社の選び方をプロ目線で10個厳選して紹介します。
①管理戸数や取引実績は十分か
会社のホームページで管理戸数（出来れば1万戸以上）、 取引実績、入居率（95％以上）、空室率、宅建業の免許番号などを確認しましょう。
②管理委託費が高すぎないか
・一般的な管理委託費は、毎月の賃料の5％〜8％、サブリースの手数料は賃料の10〜20％程度が相場です。
・委託費の価格だけでなく、管理業務内容 が何処まで含まれるのか
をしっかりと質問・確認をしましょう。
・ 管理手数料が安すぎる場合は特に注意が必要です。
③管理業務内容に不足はないか
業務内容に不足がないか、範囲は何処までかをヒアリングして
確認しましょう。
＜見逃しがちなよくある例＞
・日常清掃は別料金になる
・クレーム対応は含まれない
・滞納督促は含まれない
④客付け力は高いか
ネット検索や面談などから確認をしてみましょう。
＜客付け力（集客力）が高い会社かどうかを確認する＞
・ 立地条件の良い場所に店舗を構えているか
・不動産ポータルサイトは何処を使っているか
・ネット集客や情報発信に注力しているか
・物件の魅力的なポイントを的確に伝えているか
・物件を囲っておらず他社へ紹介依頼を積極的に行っているか
・仲介業者との交流は積極的か
＜納得できる「提案力」があるかどうかを確認する＞
・空室を埋めるための具体的な提案があるか
・近隣の成功事例を定期的に教えてくれるか
・「解約防止のためのアイデア」や、「入居者を引き付けるためのリフォーム提案」などはあるか
・入居者ニーズを反映できる工事業者と提携しているか
⑤物件情報の共有はされているか
・管理会社内で物件情報やクレーム
・修理対応の進捗状況がデータベース化して管理されているか
・担当者が不在時にも同じ顧客対応ができる情報共有体制になっているか
⑥トラブルへの対応力は適切か
・物件所在地から1時間以内（出来れば30分以内）に事務所があるか
・レスポンスが早いか
・入居者専用の電話窓口があるか
・365日対応可能か
・24時間対応可能か
・管理スタッフの人数は十分であるか
・ネットでの口コミも参考に
⑦担当者の対応力は良いか
・雰囲気がよく、電話応対などは丁寧か
・定期的に訪問してくれるか
・レスポンスが早いか
・物件や入居者対応に関する「報・連・相」をしてくれるか
・クレーム対応に関して十分なノウハウを持っているか
・1人に対する担当物件数が多すぎないか（200戸を超えると忙しくなってくる）
⑧物件がある地域に詳しいか
・地域の賃料相場や、地域特性による入居者の ニーズを把握しているか
・地元の補修業者や工事業者などにつながりがあるか
⑨物件は適切に維持管理されているか
・放置自転車がそのままになっていないか
・建物メンテナンスは定期的に行われているか
・ダストボックス内のゴミは決められた日に分別されて出されているか
・集合ポスト周りにチラシが散乱していないか
・共用灯が切れたままになっていないか
⑩入居審査や入居者管理ノウハウが マニュアル化されているか
・入居者管理やクレーム対応の方法をマニュアル化しているか
・建物管理の基準や方法をマニュアル化しているか
・滞納督促から明け渡し訴訟までのフローをマニュアル化しているか
大手管理会社と地域密着管理会社の違い
この章では、大手管理会社と地域に密着した管理会社の違いを解説します。
①大手管理会社のメリット・デメリット
＜大手管理会社のメリット＞
・管理戸数が多く、事例や実績が豊富である
・TVCMやメディア等に注力し集客力がある
・24時間トラブルに対応している
・幅広いサービスを提供可能
・トラブルや管理ノウハウが共有化されている
・スケールメリットをいかし、補修や改修に関して取引業者に対する価格交渉力を持っている
＜大手管理会社のデメリット＞
・転勤で担当者が変わりやすい
・経験値が低い担当者がつきやすい
・担当者のスキルに差がある
・担当者がエリア内に住んでいない為、地域情報に詳しくないことが多い
・工事代金が高め
・入居者や大家さんに対して有料付帯サービスに関する営業が多い
②地域密着型管理会社のメリット・デメリット
＜地域密着型管理会社のメリット＞
・地域に密着している為、地元の情報や人脈が豊富
・入居者からの信頼度が高く、長く住んでもらえる
・近隣の類似物件の成功事例情報などが豊富
・物件の特徴にあったきめの細かい管理を行える
＜地域密着型管理会社のデメリット＞
・最新の不動産業界の情報が入りにくい
・ノウハウの共有化が出来ていない場合が多い
・IT化が遅れている
・担当者が仲介・管理など兼任している場合が多くいつも忙しい
③地域密着か、それとも大手か？
地域密着型の管理会社と大手の管理会社とでは、
どちらを選べば良いのでしょうか？
＜大手の管理会社をおすすめする人＞
・知名度や集客力の高さによって高い入居率を維持したい人
・24時間管理対応・マニュアル化された入居者対応などを受けたい人
＜地域密着型の管理会社をおすすめする人＞
・質がよく、長く入居してくれる入居者を希望している人
・担当者と内容の濃いパートナー関係を築きたい人
有名な企業が優良な管理会社であるとは限りません。地域密着型か大手かは目的に応じて選ぶことが大切です。
まとめ
この記事では、プロ目線で管理会社の選び方について詳しく解説しました。管理会社は賃貸経営の成功を左右する重要なビジネスパートナーです。1社だけで選ばず、自分の投資目的に合った会社を選ぶこと重要なポイントです。最適な管理会社を選んで安定した賃貸経営を目指しましょう！
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