儲からない不動産投資の特徴を不動産投資のプロが曝露！危険な投資法とは？

不動産投資で安定収入を期待したけど、毎月のローンの方が大きい、不動産投資は儲からない、失敗するなどマイナスのイメージを持っている方も少なくありません。
しかし儲からない不動産投資には理由があります。

今回は儲からない不動産投資の特徴を解説していきます。

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不動産投資の基本

不動産投資は、主に家賃収入による運用利益と、物件売却することで得られる売却益を狙った投資です。家賃収入による運用利益は、インカムゲインと言われており、建物をテナントに賃貸することで安定した利益が獲得できる可能性があり、不労所得とも呼ばれます。インカムゲインを獲得するには、安定したテナント（賃借人）を見つけること、確実性の高い賃貸借契約を締結すること、建物管理費など不動産運営にかかるコストを減らすこと、投資対象の市場価値を維持向上させるために適切なCAPEX（Capital Expenditureの略で、設備投資などの資本的支出）を実施することなどが必要です。
不動産の売却益は、キャピタルゲインと言います。取得した金額より、売却価格が上回れば、キャピタルゲインを獲得できます。不動産の価格は、不動産市場だけでなく、金融市場や経済動向などさまざまな要因に左右されるため、不動産のマーケットサイクル（不動産取引市場では、売り手と買い手の力関係に一定の傾向があること）をしっかり分析することが必要です。

儲からない不動産投資の例

不動産投資を成功させるにはさまざまな知識と不動産取引に関する経験などが必要です。投資金額が大きく、相応のリスクを伴う投資のため、大きな失敗は避けたいものです。
プロから見た場合、以下のような不動産投資は儲かりません。
　・キャッシュフロー予測が甘い
　・管理費や修繕費をかけすぎる
　・リスク管理が甘い
　・借入金のコントロールが甘い

キャッシュフロー予測が甘い

不動産投資は将来のキャッシュフロー予測が非常に重要です。キャッシュフローとは、投資する不動産から得られる家賃収入から、建物管理費や固定資産税、借入金などの支出を差し引いて手元に残る現金の流れです。不動産投資の投資指標として利回りが用いられますが、様々な数値が用いられるので注意が必要です。利回りには以下のようなものがあります。
　・グロス利回り：家賃収入÷物件価格
　・NOI利回り：　（運営収益－運営費用）÷物件価格
　・NCF利回り：（運営収益－運営費用－資本的支出＋敷金運用益）÷物件価格

個人向け投資物件の場合、グロス利回り（表面利回り）のみを表示して、セールスしてくる仲介会社が多くいます。

しかし、不動産は個別性が高く、用途や立地、築年数などによって必要な費用が大きく変わってきます。プロの投資家は通常、「NOI」や「NCF」をベースに投資判断します。そのうえで、投資期間のキャッシュフローを分析します。

例えば、築年数が古ければ修繕費や更新費用を多めに見積もりますし、現在のテナント賃料（賃借人の賃料）が周辺相場より割高であれば、テナント入れ替え時の賃料は減少を予測します。投資時点の利回りだけを意識するのではなく、将来の収益と費用を丁寧に分析することがとても大切です。

管理費や修繕費をかけすぎる

不動産投資経験が少ない場合、どうしても管理会社から提案を受けたままの費用や工事を実施してしまいます。

管理費や工事は、費用対効果を見極める必要があります。プロの場合、投資を検討する時点で対象不動産の管理費が適性か否かを確認し、割高の場合は他の管理会社への変更を検討します。

通常、管理会社は1カ月程度前の告知で契約解除できます。新規契約や解除の申し入れが面倒であるため、既存の管理会社を継続する個人投資家は多いと思いますが、一度検討してみるとよいでしょう。
また、管理会社から提案を受ける修繕費や更新工事費用について、しっかり分析できない場合、不動産投資は儲かりません。緊急修繕や法令上必要な工事は速やかに実施すべきですが、日常点検などで発覚した推奨工事などは注意が必要です。投資期間や工事の必要性をしっかり確認し、実施する場合でも金額の妥当性やタイミングを十分に検証するべきでしょう。

借入金のコントロールが甘い

不動産投資は、金融機関からの借入を活用し、少ない投資額で利益が大きな物件を取得するレバレッジ効果が期待できます。儲かる不動産投資家は、上手くレバレッジ効果を活用して投資を行っています。一方、金融機関からの借入額が過大であったり、返済方針が曖昧のまま不動産投資を行うと儲からないだけでなく、返済に追われる厳しい投資になってしまいます。
日銀がイールドカーブ・コントロールの柔軟化を決定し、長期金利が上昇に転じている昨今、借入金のコントロールは不動産投資にとって重要な要素になっています。

現実的なキャッシュフロー予測に基づき、適切な借入金額を決定することが重要です。いくら金融機関から高い物件評価を得られえたとしても、投資に対する借入比率が高い（ハイレバレッジ）と毎月の金利負担が大きくなります。テナントの粘着性が高い物件であったり、すぐに売却できる確度が高い不動産であれば高いレッジでも問題ありませんが、投資のリスクが高まっていることに注意が必要です。金融機関が不動産に融資する場合、対象物件に抵当権を設定します。返済者から借入が滞れば物件を売却してローンを回収できます。そのような事態にならないよう、借入金をしっかりコントロールする必要があります。

リスク管理が甘い

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、事前に対応しておかないと投資として儲からないだけではなく、大きな損害が発生します。不動産のリスクは以下のようなものがあります。
　・価格下落リスク
　・空室や賃料未収リスク
　・自然災害リスク
　・品質に関するリスク

□価格下落リスク
不動産投資は、株よりリスクが低く、債権よりはリスクの高い、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われますが、景気や経済動向、金利、為替、物価などさまざまな要因により価格は変動するものです。リーマンショックや、東日本大震災、コロナショックなど世の中に大きなインパクトを与える動きがあると、不動産市場も影響します。不動産の価格形成には、一定のサイクルがあると言われており、現在のマーケットが価格高騰期にあるのか、下落局面なのか市場を見極めないと不動産投資で儲けるのは難しくなります。

□空室や賃料未収リスク
不動産は空室が発生して、稼働率が低下すると家賃収入がなくなります。1棟貸し（ワンルーム1室などの投資も含む）の場合、テナントが退去するとキャッシュフローは赤字になります。不動産を選定する際には、単純な利回りだけでなく、賃貸市場で競争力があるか、テナントの代替性があるかなどを分析する必要があります。また、賃貸借契約が締結されていても、賃料滞納や未収が多い物件は儲かりません。不動産投資する際、テナントの属性や与信は十分に確認するようすべきです。

□自然災害リスク
不動産には地震や台風などによる自然災害リスクがあります。投資した不動産に大きな損害が発生すると、期待した収益が得られないばかりか、所有者責任として補修工事をする必要があります。災害リスクが少ない物件を選定しないと、不動産投資では儲かりません。また、自然災害は回避できないものが多いため、必要な保険を付保してリスク回避しましょう。

□品質に関するリスク
建物には設計や施工不良などの品質不良で損害が発生する可能性があります。建築基準法や消防法など関連法令を遵守していない不動産の場合、行政指導を受けて改修工事が必要になることもあります。そのため、投資物件を決定する際には、エンジニアリングレポートを取得するなどして、法的調査や現況調査、将来の改修費用を把握しておくことが必要です。

まとめ

儲からない不動産投資の特徴について解説しました。
不動産投資はポイントをおさえられれば誰でも損をしない魅力的な投資方法です。

収益性を高めるためにもリスクと対応方法を理解して安全な不動産投資をしましょう。

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