ハードルが高くなかなか手が出ない不動産投資。本当に儲かるの？やっぱり損するの？不動産投資ではどんなことに気を付けたらいいのか、投資不動産を購入する前に注意すべきことを詳しく解説します。
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不動産投資の基本とは
不動産投資とは、不動産を対象とした投資のことです。具体的には投資した不動産を他者へ貸すことで賃料収入など（インカムゲイン）を得ることを期待することと、投資した不動産を購入したときよりも高い価格で売却することにより得られる売却益（キャピタルゲイン）を得ることを期待する投資方法です。
不動産投資において、賃料収入を得ることを目的とする場合、毎年得ている所得(不動産所得)に対し所得税が課されるため、確定申告などにより税金を納める必要があります。
この所得税を算出する際の基になる不動産所得金額とは、収入(不動産収入)から費用(必要経費)を差し引いた金額のことです。不動産投資の場合、この費用の中に「減価償却費」を含めることができます。この減価償却費を費用に含めることで不動産所得金額を圧縮することができ、結果的に節税効果が生まれるというわけです。
減価償却費とは
税金の計算をする上で、建物は年数の経過に応じて劣化していく、つまり価値が減っていくと考えます。この「価値を減らす手続き」を「減価償却」といい、減価償却によって計上される費用のことを「減価償却費」と呼びます。
減価償却は建物や車両、備品など時間の経過とともに劣化していく固定資産が対象となります。土地は時間が経過しても劣化することがなく価値が変わらないと考えるので、減価償却は行いません。
減価償却費の計算をする方法は２種類ありますが、計算方法をご説明する前に、その計算に欠かせない「耐用年数」について解説致します。
耐用年数とは
耐用年数とは、減価償却資産の使用目的が通常の場合に使用が可能と見込まれる年数のことで、税務上の基準として設けられた期間であり、建物の実際の寿命とは関係がありません。
税法上は建物の種類によって以下のような耐用年数を定めています。
| 建物 | 耐用年数 | 定額法償却率 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 木造モルタル造 | 20年 | 0.05 |
| 鉄筋コンクリート 鉄骨鉄筋コンクリート | 47年 | 0.022 |
| 金属造 （骨格材の肉厚3ミリ以下） | 19年 | 0.053 |
| 金属造 （骨格材の肉厚3～4ミリ） | 27年 | 0.038 |
| 金属造 （骨格材の肉厚4ミリ以上） | 34年 | 0.03 |
前述したように、減価償却とは「価値を減らす手続き」のことであり、この方法を償却方法といいます。
償却方法とは
償却方法には定額法と定率法の2種類があります。事業用不動産の減価償却方法については取得年月によって異なりますが、ここでは定額法について説明をします。
定額法とは、減価償却資産の金額に一定の割合を掛けて減価償却費を求める計算方法です。割合は耐用年数ごとに定められています。
計算式は以下のようになります。
減価償却費 ＝ 建物の購入価格 × 定額法の償却率
このように毎回同じ割合を掛けて減価償却費の計算をするため、計上する額は毎年同一になります。
参考までに、定率法は資産の未償却残高に、一定の償却率を掛けて減価償却費を計上していきます。定率法で償却すると、初年度の計上額が多く、年数がたつにつれて償却額が少なくなっていきます。
また、投資用不動産を中古で購入した場合、耐用年数を簡便法で計算します。
購入した建物が、法定耐用年数を超えていない場合
「耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20%」
購入した建物が、法定耐用年数を超えている場合
「耐用年数＝法定耐用年数 × 20％」
減価償却費が大きくなる建物とは？
では、どのような建物だと減価償却費が大きくなるのでしょうか。
耐用年数が短い建物
木造の物件は鉄筋コンクリートの建物よりも耐用年数が短いです。
例えば木造アパートの耐用年数は22年で、鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は47年です。仮にどちらも同じ1億円で取得したとすると、木造アパートの年間償却額は460万円です。
一方、マンションの年間償却額は220万円です。
同じ購入金額であれば耐用年数が短いアパートの方が、単年の償却額は大きくなり節税効果は高くなります。
中古の建物
耐用年数の短い中古の建物は、節税が見込める年数は短くなりますが、単年での節税効果は高くなります。
例えば、耐用年数を過ぎた築30年の中古アパートを購入したとすると、耐用年数は22年の20％ですから4年になります。
耐用年数4年の定額法の償却率は0.250ですので、22年の償却率0.046よりも大きな償却率になります。そのため、耐用年数の短い中古の建物は単年の節税効果は高くなります。
減価償却費が大きくなる建物の注意点
償却額が大きいと税金計算上の取得費が大きく減少していきます。取得費が下がると、建物を売却した時の譲渡所得（売却益）にかかる税金額が高くなる可能性がありますので、注意しましょう。
まとめ
ここまで減価償却費や耐用年数などの解説をしてきました。
減価償却の考え方と計算は、不動産投資における重要ポイントです。減価償却を知らずに不動産投資をおこなうと節税できずに収益性を下げてしまうかもしれません。
ご自身の投資する不動産の法定年数・減価償却費などを確認して、効率的な不動産投資をおこないましょう。
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新倉 摩耶
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、証券外務員Ⅰ種
住宅ローンセンターにて住宅ローンを専門としていた経歴があり幅広い世代から定評がある。子育て世帯への資産運用相談の他、不動産・相続が得意。
メッセージ
おひとり、おひとりの出口を探していくお手伝いをしたいと思っています。時には背中を押したり、一歩引いたりしながら目指す道 を見つけて進んでいけるよう最善策を考え、相談して解決したら終わり、ではなくその後のライフステージの変化なども共有 しながら一生のお付き合いがしたいと思っています。
