マンション売却検討中の方必見！売る前に確認したい！売却でかかる費用とは？

こちらの記事をご覧いただいている方の中には、マンション売却に興味がある・検討中の方も、少なからずいらっしゃるでしょう。
マンション売却には様々な費用がかかりますが、ご存じでしょうか？
当記事では、マンション売却にかかる費用にはどんな費用が掛かるのか詳しく解説します。ぜひ、最後までご覧ください。

マンション売却にかかる費用

マンション売却には、大まかに以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 諸費用
  一口に諸費用と言っても、印紙代・登記に関する費用・譲渡所得税など内容は様々です。詳細は諸費用の章で解説しますので、ご覧ください。

仲介手数料について

まずマンション売却にかかる費用は、仲介手数料です。
仲介手数料とは、売主がマンション売却の売買契約を締結した際に、不動産会社に受け取りの権利が発生する報酬を指します。
マンションを売却する際に、不動産会社が売主と買主の間に入り、サポートすることを媒介といいます。媒介に即して受け取る報酬が、仲介手数料と呼ばれるものです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングを解説する前に、媒介契約と売買契約を分けて理解しましょう。
媒介契約は買主が不動産会社と締結する契約のことで、売買契約は売主と買主がマンションを売買する際に締結する契約のことです。
媒介契約については、一般・専任・専属専任の3種類がありますが、いずれの契約でも仲介手数料は同額のため、詳細は別の記事で解説します。
マンションを売却する際、不動産会社と媒介契約を締結し報酬の受け取り方について、取り決めを交わします。
一般的には、売買契約を締結した際に仲介手数料の半額を納め、物件の引き渡し完了直後に残りの半分を納めることが一般的です。

仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法の第４６条及び国土交通省の報酬に関する告示にて、上限が定められています。
以下の表は、不動産会社が受け取れる報酬額の上限です。

不動産の売却価格	報酬の上限額
200万円以下	（売買価格の5%）＋消費税10％
200万円超え・400万円以下	（売買価格の4%＋2万円）＋消費税10％
400万円超え	（売買価格の3%＋6万円）＋消費税10％

例として不動産の売却価格が3,000万円の場合は、90万円（3%）+ 6万円に消費税10％を加えた105万6,000円が報酬の上限額です。
仲介手数料の減額と分割は可能であり、売主側の不動産会社は売主から、買主側の不動産会社は買主からそれぞれ受け取れます。
不動産会社が一社で売主と買主を仲介した場合、双方から仲介手数料が受け取れます。俗に両手仲介と呼ばれており、不動産会社にとっては、喜ばしいことです。

売却でかかる諸費用

諸費用には様々な項目があります。以下の1〜4は必ず関わる項目ですが、5その他は売却後の状況で異なります。

• 印紙代
• 登記に関する費用
• ローン償却の手数料
• 譲渡所得税
• その他

それぞれの項目について詳しく解説しますので、続きをご覧ください。

印紙代

印紙代は、印紙という商標を購入するために必要な費用で、印紙税を納める目的があります。
マンションを売却した際に締結する売買契約書に印紙を貼付し、消印を行う形式で使用します。消印は実印に加えて、三文判・消えないボールペンによるサインでも可能です。
貼付を忘れた場合は貼付すべき額の3倍（自己申告を行うと1.1倍）の過怠税が課され、消印を忘れた場合には額面金額の過怠税が課されるため、注意しましょう。
ただし、いずれの過怠税が課された場合でも、契約は有効です。
印紙税は課税文書に課される国税であり、複数人で課税文書を作成する場合には、連帯して納付義務が生じます。印紙税額は以下の通りです。

記載された契約金額	税率	軽減後の税率
1万円未満（※）	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円

所得税法等の一部を改正する法律により租税特別措置法の一部が改正されたため、令和４年４月１日から令和６年３月３１日までに作成される不動産譲渡契約書などは、表の右側に記載した軽減措置の適用を受けられます。

登記に関する費用

マンション売却において、登記に関する費用とは、抵当権を抹消する際にかかる費用を指します。この抵当権抹消の際にかかる費用の内訳は、登録免許税と司法書士への手数料です。
登録免許税と聞くと、登録時のみの印象を受けますが、抹消時にも必要です。不動産1個につき1千円の費用が生じます。
区分マンションは持分に応じた土地と建物で構成されているため、2個の不動産を所有していると定義されるため、登録免許税は2千円です。
司法書士への手数料ですが、日本司法書士連合会によって行われた司法書士への「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」によると、およそ1万5千円が相場のようです。
このことから、登記に関する費用はおよそ1万7千円程度と伺えます。ちなみに所有権移転登記の費用については、実務では買主が負担することがほとんどです。

ローン償却の手数料

住宅ローンの繰り上げ返済や、不動産を売却してローンを償却する場合は、金融機関に手数料を支払って依頼します。この手数料の相場は約3万円です。
買主から売買代金を受け取った売主は、ローン償却手数料を支払って、ローンの残債を返済します。売買代金の受け取り方法は、買主からの口座振込がほとんどです。
ローン償却の手続きは、インターネットで行うと無料になる場合があります。詳しくは、住宅ローンを組んでいる金融機関にお問い合わせください。

譲渡所得税

不動産を売却した場合、売却価格が所得とみなされ課税される仕組みがあり、これを譲渡所得税といいます。譲渡と表現されますが、当然に売買も含まれます。
不動産の売却における譲渡所得税には軽減税率措置と特別控除があり、併用が可能です。
税率ですが、短期（5年以下）と長期（5年超）に分類され、短期の場合の税率が30％・長期の税率は15％です。
さらに、居住用不動産を10年以上保有していた場合は、売却価格6,000万円以下（控除後）の部分の税率は10％まで縮小され、6,000万円を超える部分は15％の税率が課されます。
続いて控除ですが、居住用不動産の売却時には、保有年数に関係なく3,000万円分の控除（収容等を除く）が受けられます。
5,000万円で売却した場合、3,000万円控除後の2,000万円が課税対象となる仕組みです。
これらは確定申告などの手続きが必要です。詳しくは専門家に相談しましょう。

その他

その他の費用として、新たな住居を探す費用・引っ越しの費用・売却後に残ったローン残債の返済費用が、考えられます。
マンションに限らず居住用不動産を売却した場合には、新たな住居を探す費用と、引っ越しの費用が必要となります。
2024年の日本は人口減少と空き家問題から、賃貸住宅は買い手市場の傾向にあります。
敷金・礼金無料や一定期間フリーレントの賃貸住宅など、コストを抑制した新たな住居を探しやすい状況です。
ただ、マンション売却後に住宅ローンを完済しきれない場合は、要注意です。この場合、残債を一括返済しなければなりません。
売却後の残債を一括返済できない場合は、あらかじめ債権者の承諾を得たうえで任意売却となります。
任意売却であれば、マンション売却で返済しきれない残債を分割で返済できるなど、相談が可能です。中には引っ越しの費用を負担してもらえるケースもあります。
毎月のローンの返済が厳しいと感じてマンション売却を検討している方は、金融機関に相談するとよいでしょう。

売却で戻ってくる費用

記事をまとめる前に、戻ってくる可能性のある費用を紹介します。以下の2点です。
固定資産税（日割り計算）
譲渡損失の場合は損益通算で減税
次章で詳しく解説します。

固定資産税（日割り計算）

固定資産税は市町村税で、対象の不動産の位置する市区町村に納めます。
1月1日の時点での所有者に対して、その年の税額を一括・もしくは4分割で納付する仕組みです。
税制では、1月2日に所有者が変更したとしても、1月1日時点での所有者に納税義務が生じます。そこで、実務では日割り計算を行い、所有日数分の現金を買主が売主に支払うことが、一般的です。融資実行日に、ローンの残債と一緒に支払われることがほとんどです。

譲渡損失の場合は損益通算で減税

損益通算とは、マンションの売却益と所得を合算し、売却にかかった経費や他の投資の損失などを控除してから所得税を算出する方法です。
マンションの売却価格が購入時よりも安価だった場合、売却した年の所得税は安くなります。逆にマンションの売却価格が購入時よりも高かったとしても、その年に株式投資などで損失を出していた場合は、売却益から控除が可能です。
損益通算を行うことで、納める税金が安くなる可能性がありますから、必ず調べてみましょう。

まとめ

このように、一言でマンション売却といっても、様々な費用がかかります。その内訳は、仲介手数料と諸経費に分類され、諸経費には以下の項目があります。

• 印紙代
• 登記に関する費用
• ローン償却の手数料
• 譲渡所得税
• 新たな住居を探す費用・引っ越しの費用・売却後に残ったローン残債の返済費用

これらの費用がかかることを認識した上で、マンションの売却を進めましょう。
売却した際に譲渡益が生じても、他に損失があれば損益通算が可能ですし、固定資産税が日割りで買主から支払われることも、覚えておきたいポイントです。
当記事をご覧になられた方に、お願いがあります。マンション売却を依頼した不動産会社には、感謝の気持ちを込めて仲介手数料をお支払いください。なぜなら、不動産会社は、ほぼ完全成功報酬だからです。
どれだけ経費をかけても、売主と買主が売買契約を締結しなければ、報酬は発生しません。値切らず、お互いに気持ちの良い取引を心がけてください。