相続したアパートの活用方法を知りたい！売却と管理はどっちがいいの？

突然アパートを相続した場合、相続税以外に、その不動産が収益を生まなくても所有し続ける場合は毎年固定資産税や都市計画税を納税しなければなりません。
そのまま所有してアパート管理をしていくのが良いか、いっそ売却して現金化した方が良いのか、迷いますね。
そこで、アパートを所有して管理をするメリット・デメリット、売却して現金化するメリット・デメリットを解説します。

相続税の基礎控除とは

財産を相続した場合、相続税を国に納めなければなりません。といっても、すべての方が支払うわけではありません。相続した財産のうち、葬式諸費用や債務（借金）等を差し引いた後の額が、基礎控除(どんな人も必ず一律で引くことのできる（控除できる控除）の金額を超えたときに申告をし、納税しなければなりません。
相続税の基礎控除の計算式は以下の通りです。
「3,000万円+法定相続人（配偶者+子or親or兄弟等血族）の数×600万円」
（これが非課税枠です）
仮に相続する人が1人であったとしても、3600万円までは、相続税はかかりません。さらに「配偶者控除」といって、亡くなられた方の配偶者（夫または妻）が遺産を相続した場合に1億6000万円までが非課税となり、大幅に軽減される制度もあります。
一般的に言えば、配偶者の方はほとんどが相続税を控除できるわけです。そして、相続財産を計算する場合に重要なのが「相続税評価額」です。
財産といっても、現金・土地・建物・株式等さまざまなものがありますよね。これらの財産それぞれによって相続税としての評価方法が違います。その評価方法ごとに計算してそれぞれの財産の価格を出したのもが「評価額」です。相続財産の評価は、相続が開始された時点での時価です。つまり、亡くなられた日の時価で評価されます。相続を申告する日の時価ではありませんので注意が必要です。
現金の相続税評価額は、額面通りそのままの額になりますが、不動産の相続税評価額は、時価のおよそ8割程となります。金額の高価なものの2割の違いが出るのは大きいです。さらに賃貸用の不動産を所有している場合は、土地の評価はさらに減額されます。この節税効果を活用しない手はありません。こうなると、所有も案の一つだなと思えますね。
さらに相続税の支払い方法の一つに相続財産による「物納」があります。
一括現金で支払いが困難な金額の場合、納税者が申請をすることで一定期間内に分割にて支払う「延納」制度があるのですが、それでも困難な場合に、申請により不動産などの相続財産で納付することが認められています。相続税のみに適用される方法で、贈与税や所得税では使えません。あくまでも救済措置です。
ただ、物納の為には不動産の条件がいくつかあり、それを満たしていなければ「管理処分不適格財産」となり、受け付けてもらえません。物納は、「評価額」で価格が決まるので、実際に売れる金額よりも相続税評価額の方が高い場合に有利になります。そして、国への譲渡になるので譲渡所得税もかかりません。「評価額」を調べて利用できれば節税になります。が、相続税(国税)は金銭で納付することが原則です。延納によっても納付が困難とする事由がある場合に物納が認められます。

所有・管理のメリット・デメリット

相続が発生する前から、賃貸アパートの入居率が高く、長期的に収益の見込みがあるのでしたら、相続後も引き続き所有・管理をするのが良いです。安定的な不労所得はとても貴重です。
しかし、アパートを所有する場合にはくれぐれも注意が必要です。
突然アパートの大家さんとなってもすぐに専業でアパート経営に取り組める方は少ないでしょう。賃貸している人から修理の依頼や苦情等色々な連絡がきて対処しなければいけませんし、築年数が長ければ、大規模なリフォームや修繕に費用がかかります。空室が少なければ良いのですが、入居率が悪いと諸経費の方が家賃収入を上回ってしまい損失が出ることもあります。
アパートを相続した場合、
・すでに入居率が高く、長期的な賃料収入が見込める
・専業としてアパ―ト管理ができる
・本業があっても、管理会社等をうまく活用して経営していく
これらが出来れば、その後も所有し大家さんを続けていくのが良いでしょう。
逆に、
・築年数が長く、大規模修繕やリフォーム工事の可能性が高い
・入居率が悪く、空室リスクが大きい
・住民間のトラブルの解決、住民からの苦情への対応が難しい
などの場合は、思い切って売却の検討も考慮するのも良いでしょう。

相続アパートを売却する場合

所有するにはデメリットが多い物件の場合、早めの段階で売却を検討するのも節税対策の一つです。
不動産は、所有しているだけで固定資産税その他、維持管理をするために費用がかかります。売却をして現金にしてしまえば、相続する方が複数人いらっしゃってもスムーズに分割できますし、相続税等の支払いにも利用しやすいです。アパート管理以外の本業をお持ちの方は、管理・維持の手間もなくなります。固定資産税の毎年の支払いがかからなくなるのもメリットと言えるでしょう。逆に、デメリットは（自分の）資産がなくなること、不動産を売って利益を得た場合は譲渡所得税を支払わなければならないこと、もしアパートの賃貸収入があった場合、収益がなくなることです。
しかし、デメリットとしてあげた点ですが、売却のタイミングによっては節税効果を受けることもできます。相続される方が亡くなった日の翌日から3年10カ月以内に売却できれば、取得した時の金額（費用）を差し引けるので、支払う税金を減額することが出来ます。
更に、相続してから最初の1月1日までに売却できるのであれば、固定資産税もかからなくなります。

売却のメリット・デメリット

売却という選択肢を選ぶときのメリットとしては
・現金化することで分割しやすくなり、納税等にも利用できる
・アパートの維持・管理の手間がなくなる
・毎年の固定資産税等の費用がかからなくなる
ということがあります。所有することで返って損失が出てしまう場合には、思い切っ
て売却するのも手ですね。

一方でデメリットとしては、
・資産がなくなってしまう
・譲渡所得税や固定資産税(その年の所有期間分)を支払う義務がある
・賃料収入がなくなる
といったことが考えられます。
賃貸需要が見込まれる地域にあるアパートでしたら、所有・管理を続けていくのが良いでしょうし、現時点で空室の割合が多く、借り手も見つかりづらい地域では早期の売却を進めた方が良いです。どちらの選択をするかは、その土地柄に見合った最適な活用方法を慎重に選ぶのが良いでしょう。「評価額」を調べたり、「物納」を申請したり、、、なかなか一般の方にするとハードルが高い準備がありますので、専門家や詳しい業者の方に必要な部分を相談するのも賢い選択なのではないかと思います。