一般の方にとって土地を購入する機会は一生に何度もあるものではなく、買ってはいけない土地の特徴を十分理解していない状態で土地を購入するケースが多いことと思います。そして実際、土地の購入に失敗した方も多くいることと思います。
そこで、宅地建物取引士で10年以上土地の販売経験のある筆者が、土地の購入を検討している方に向けて「買って損する土地の特徴」や「土地を買う際の注意点」を徹底解説します。土地と言っても、様々な使用用途の土地がありますが、今回は居住用の土地を買う場合に絞って解説します。
土地の購入で失敗しない方法とは？
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買って損する土地と買って得する土地と
本当のいい土地の見極め方まとめ
買って損する土地の特徴
境界が不明な土地
販売されている物件の中には、隣地との境界が確定していない境界が不明な土地もあります。 境界が確定していないということは現在隣地と揉めている可能性があったり、購入後にトラブルに巻き込まれる可能性があります 。また、境界を確定するための測量に多くの費用がかかる可能性もあるため、隣地との境界が確定していない土地を買うのは避けましょう。
測量の費用としては10万円から20万円ほどの費用が掛かります。
地盤が弱い土地
面積の大きな土地なら大丈夫ですが、狭小地の土地の場合、三角形の土地と正方形の土地では建築できる建物が全くと言っていいほど違いますし、建築できる面積として使用できる範囲も変わってきます。そのため、購入後に考えていた間取りにできないなどの問題が発生するケースが多くあります。また、不整形地で土地が安いからと言っても、建築コストや将来的な修繕コストを考えた場合、高い買い物になってしまう可能性があります。資産価値としてみた場合も、整形地と比べると評価額が低くなる傾向にあるため形状が悪い不整形地を買うのは避けましょう。
周辺より低い土地
周囲より低い土地も買ってはいけない土地の一つです。 周囲より低い土地は雨水が溜まりやすい、日当たりが不十分など、日常的に湿気がある状態が予想されます。 カビ が生えやすい環境になったり、下水道のような悪臭がしたり、生活環境もよくありません。また、盛土をして土地の高さを上げるという方法もありますが、この場合は造成費用が多くかかってしまう恐れがあります。これらの理由から、周辺より低い土地を買うことは避けましょう。
土地を購入する際の注意点
抵当権付きの土地に注意
抵当権とは、借り手側が債務の担保として提供した物について、貸した側がその物の売却代金から優先的に自己の債権の弁済を受ける権利のことです。抵当権付き土地というのは、担保となっている土地のことです。一般的に抵当権付きの土地が売りに出されているケースは少ないですが、誤って購入してしまうとトラブルに発展してしまう恐れもあるので注意が必要です。
抵当権がついているかどうかの確認は不動産登記簿謄本で確認することが可能です。
市街化調整区域内の土地に注意
市街化調整区域とは、都市計画法により定められている地域で建物の建築は原則認められていない地域のことを言います。そのため、他の土地と比べて販売価格が安いケースもありますが、価格が安いからと言って市街化調整区域内の土地を購入してしまうと、住宅が建築できなかったり、建築できたとしても建築制限がかかる場合があるため注意が必要です。
市街化調整区域かどうかは市町村の都市計画図で確認することが可能です。
市町村によってはHPで公開している場合があります。
接道義務に注意
接道義務とは建築物の敷地が建築基準法上の道路(幅員４ⅿ以上の道路／自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としているものです。接道義務を満たしていない土地を購入してしまうと住宅が建築できないことになるので注意が必要です。
接道義務が確認できる公図は法務局で閲覧することができます。
建築条件付き土地に注意
建築条件付き土地とは、文字どおり「建築の条件」がある土地のことを指します。その条件とは、簡単にいうと「ここに家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して家を建てる契約を結ぶこと」。つまり、家を建てる施工会社が限定されてしまうのです。施工会社が限定されてしまうと、建築コストや建物の仕様が希望通りにならない可能性もあるため建築条件付き土地かどうかを事前に確認することが必要です。
地主から直接土地を買うことに注意
ある程度不動産の勉強をしている方であればご存じだと思いますが、不動産会社を通さず地主から直接土地を買えば仲介手数料がかかりません。そのため地主から直接土地を買うことを検討する方もいると思います。しかし、契約や登記など不動産の売買は複雑な点もあり、ローンを組むことが難しかったり、あとになって問題点が見つかったりなど、トラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。
トラブルがあり訴訟などに発展した場合、仲介手数料以上のコストがかかる場合があります。
まとめ
「買って損する土地の特徴」や「土地を買う際の注意点」を解説しました。
このように、「買って損する土地の特徴」や「土地を買う際の注意点」は多く存在します。土地の購入を検討している方は、これらの点を十分踏まえたうえで土地を購入するようにしましょう。
また、実際に土地を買う際の契約や登記については、購入後のトラブルを避けるため不動産会社や司法書士などの専門家へ相談をしましょう。
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買って損する土地と買って得する土地と
本当のいい土地の見極め方まとめ
新倉 摩耶
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、証券外務員Ⅰ種
住宅ローンセンターにて住宅ローンを専門としていた経歴があり幅広い世代から定評がある。子育て世帯への資産運用相談の他、不動産・相続が得意。
メッセージ
おひとり、おひとりの出口を探していくお手伝いをしたいと思っています。時には背中を押したり、一歩引いたりしながら目指す道 を見つけて進んでいけるよう最善策を考え、相談して解決したら終わり、ではなくその後のライフステージの変化なども共有 しながら一生のお付き合いがしたいと思っています。
