投資物件価値を上げるDIYとは？費用を掛けるところをプロが解説！

・現在、築年数が古い木造アパートを所有しているオーナー様。
・今後、築古アパートを投資物件として購入する予定がある方。
・投資物件をいかに費用を掛けずにリフォームして、入居者を集めるかを悩んでいる方におすすめです。

私は約20年近く、プロパンガス販売店にて勤務しております。ガス料金とガス機器の売り上げだけでは経営が成り立たないこともあり、私が入社したころにはガス以外の販路を作るべく、リフォーム事業にも着手していました。

ガスの顧客の中には、アパートなど賃貸物件のオーナー様もいらっしゃいました。そして、その中にはなかなか入居者が見つからず、空室続きで困っているという相談がありましたので、その後リフォームの仕事を請け負ったこともあります。

かくゆう私も、親が所有していた木造の古いアパートの管理を託されたのはいいものの、入居者の確保に苦労していましたので、そういったオーナーの方々の悩みは痛いほどわかりました。

私は、自身が所有しているアパートのリフォームをDIYで行ったことにより、大幅な費用の軽減、そして入居者の確保ができました。また数年後そのアパートを売却した際も、そうしたリフォームを加味してもらい高く売ることができたのです。

今回の記事では、そんな私が中古アパートの物件価値を上げるために、なるべく費用をかけずに効果的に行ったリフォームの実例を解説したいと思います。今後、このようなケースを想定されている方に少しでも参考になれば幸いです。

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実際行ったアパートのリフォーム事例

さて、私が所有していたアパートは管理を任された時点で築40年ほど経っていました。6畳間2つと4畳程度の台所と浴槽・トイレがある間取りを６部屋所有しています。いかにも昭和の香りが漂う古めかしいものでした。
その頃は、長年入居者がつかず、放置状態になっていた部屋がありました。まずここに住んでくれる借り手の方をどうにかして見つけることが必須な状況でした。

そのためには、まずあらゆるところが傷んでいた部屋のリフォームをしななければなりませんでした。結論から申しますと、手がけたリフォーム箇所は以下のようになりました。

１，畳をフローリングに替えた（12畳分）。

２，部屋を分けていた襖と欄間（らんま）を取り外す。

３，壁側に置いてあったキッチンを対面式にした（天吊り型のレンジフードを取り付けた）

４，台所とトイレの床にシートを貼った。

５，タイル張りだった浴室の壁にパネルを貼る。浴槽を直置きタイプから埋め込み式の大きなものに取り換えた。

このように、かなり大規模に手を加えました。もし業者にすべて頼んでいたら100万以上の出費になるところでしたが、なるだけ自分たちで行うことで、なんとか80万ほどに抑えました。

しかし今になって思えば、ここまで手を加えずともよかったな、と反省しています。

まず住む方をどのターゲットにするかによりますが、比較的年齢が高い方を想定するならば、わざわざフローリングや対面キッチンにする必要はなかったかもしれません。

あと、2つの部屋を1つに見せたいということで、欄間まで外したのも余計だったかもしれません。

投資物件価値を上げるDIYとは？

これらを踏まえたうえで、もし最小限度のリフォームを考えるなら、以下に挙げる事柄で十分だと思います。

台所のキッチンの取り換え

公団用のキッチンならホームセンターでも入手可能です。現行の幅・奥行・高さを確認しましょう。取り換えも重いものではないので、二人いれば簡単でしょう。

ただ取り換えたキッチンの廃棄は、指定された料金分の処理券を購入し、シンクに貼り付け、指定された日時に指定された回収場所へ運ぶこととなります。その際、軽トラックが必要になる場合もあるので、

面倒な手間はかかることになります。

台所とトイレの床にCFシートを貼る

キッチンを外したタイミングでCFシートを床に貼りましょう。“CF”とは「クッションフロア」の略で、ビニール系床シートの一種です。これを手間を惜しまず貼るだけで雰囲気が大幅に変わります。

洗面台の交換

私のアパートの洗面台は、壁掛けボウルと鏡という昔ながらのものでした。これを洗面化粧台に替えるのは是非行うべきでしょう。

元々洗面化粧台だったものを新しくするのは比較的簡単ですが、壁または床から立ち上がっている既存の給水湯配管をいったん外し再び取り付けるなどの水道工事が必要になりますので、経験がない方は専門業者に頼んだほうがいいかもしれません。

トイレはひどく汚れていたりとか破損していたりしてなければ、掃除してそのまま使ってもよいでしょう。しかし、できることなら浴室はリフォームを手掛けたいものです。

浴室のリフォームとなると、ユニットバスに替えたりといった大掛かりなものを想像しますが、“浴室パネル”を使用すれば予算も抑えて、かつ見た目も美しく蘇ります。

またユニットバスは既存の浴室の中に納めなければならず、どうしても狭くなってしまうのですが、パネルなら壁に貼るだけなので広さは変わりません。もし予算に余裕がある場合はおすすめの工法です。

まとめ

結局、投資物件で最低限行うべきリフォームは、生活するうえで一番目につきやすい水回りの部分です。ここを状況に応じてお金を掛けず上手にDIYすることが、その物件の価値を上げるために、何より大切でしょう。

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