マイホームの購入を検討している際に、特約などで「借地権付建物」という言葉を聞いたことがあると思います。この記事では、とても理解しにくい「借地権」、「地上権」、「賃借権」、「借地権付建物」などについて、わかりやすく解説をしていきます。
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借地権の仕組み
借地権とは、「建物の所有を目的」として他人が所有する土地を地主（土地所有者）から借りる権利のことをいい、地上権と賃借権で構成されています。
一般的に、「借地権」と言えば「賃借権」のことをいい、「借地権付建物」という場合は「借地権」がついている建物のことを表します。
賃借権とは
賃借権とは、賃貸借契約に基づき、他人の所有している土地を借りて、毎月「地代」という賃料を支払い使用する権利のことをいいます。
賃借権は「債権」に分類されるため「物権」よりも法的拘束力が弱く、契約における当事者間でのみ権利の主張が可能です。また、登記を行わなければ第三者に対抗することができません。旧借地権は土地を借りている賃借人の権利が強く、地主から契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要となります。借地権は下記の３つに分類されます。
旧借地権
旧賃借権とは、借地法が改正された1992年8月以前に土地を借りた場合に適用される借地権のことをいいます。
借地権の存続期間は建物の種類により異なります。存続期間は期間の定めがある場合、契約時で木造などの非堅固建物が20年以上、鉄筋コンクリートなどの堅固建物が30年以上、期間の定めのない場合は、契約時で非堅固建物が20年、堅固建物が30年となり、それぞれ更新をすることが可能です。
普通借地権
普通借地権の存続期間は建物の構造に関係なく30年となり、1回目の更新は20年で更新、2回目以降の更新では10年で更新することが可能です。
普通借地権は契約期間が満了しても更新できることが原則となっており、正当事由がない限り地主は更新を拒絶することができません。
定期借地権
定期借地権は契約期間が終了すると更新されずに契約が終了するタイプの借地権です。50年以上となっている契約期間の終了時には、借主は基本的に建物を収去して地主へ土地を返却しなければなりません。
定期借地権には、
・一般定期借地権
・建物譲渡特約付定期借地権
・事業用定期借地権
などがあります。
一般定期借地権の場合には、存続期間は最低50年となっています。
地上権とは
地上権とは建物を所有することを目的として、他人が所有する土地を借りて使用する権利のことをいいます。地主（土地の所有者）の所有権は存続しているままで、地下を含めた地上部分の使用をすることができる権利です。地上権は地主に登記義務があり、地上権そのものに抵当権を設定することが可能です。
また、地上権は物権であるため、当事者以外にも権利を主張することができ、「所有権」以外の権利を直接的に持っているため、賃借人は地主から許可を得なくても第三者に譲渡や賃貸をすることができます。
賃借人にとってのメリットには、
・土地を自由に使うことができる
・更新時の承諾料を請求されない
・住宅ローンを組みやすい
などがあります。
地上権は、土地の所有権以外の権利をすべて貸し出すという賃借人にとって有利な契約である一方、地主にとっては不利な契約であるため、地主がすすんで「地上権」を設定するケースは少ないといえます。
底地とは
底地とは、借地権が設定されている宅地の地主が持つ宅地の所有権のことをいいます。駐車場や看板などの設置場所として土地を借りる場合は「使用貸借」といい、借地借家法の適用がないため、地主からいつでも契約解除をすることが可能です。
一方、底地は借地借家法が適用される「土地の所有権」であるため、土地の賃貸借契約を一方的に解除するようなことはできません。
地上権と賃借権のちがい
ここでは、わかりづらい賃借権と地上権のちがいについてわかりやすくまとめてみました。
正しく理解をして検討しましょう。
【土地の権利】
地上権…物権（物に対する権利）
賃借権…債権（人に対する権利）
【契約の存続期間】
地上権…30年以上
賃借権…
・普通借地権：30年以上
・一般定期借地権：50年以上
・事業用定期借地権：10～50年未満
・建物譲渡特約付借地権：30年以上
【地代の有無】
地上権…発生することが多い
賃借権…発生する
【譲渡や転貸をする時の地主の許可】
地上権…不要
賃借権…必要
【登記の有無】
地上権…地主に登記の義務あり
賃借権…不要
【抵当権設定の可否】
地上権…地上権に設定可能
賃借権…借地には設定不可能（建物には可能）
借地権付建物のメリット
この章では、賃借権付建物のメリットについて解説します。
①安く購入をすることができる
借地権付建物は、土地所有権のある建物と比べると、比較的好立地にある物件を安い価格（70〜80％程度の価格）で購入することができます。
ただし、底地の所有権は手に入らないので、借主は土地を自由に使えず、将来建物を売却したい時などは、地主の許可を得ないと売却が難しくなってしまいますので注意が必要です。
②土地に対する税金（固定資産税や都市計画税）がかからない
借地権付建物の場合、固定資産税や都市計画税などの土地にかかる税金は地主が支払います。
賃借人である建物の所有者は土地にかかる税金を負担する必要がありません。
③長期的に土地を借りることができる
借地権の場合、契約期間が満了しても賃貸借契約を更新することが原則となっているため、地主は正当事由がなければ契約の更新を拒絶することができません。更新を続けていけば、長期にわたって土地を借り続けることが可能です。
借地権付建物のデメリット
この章では、賃借権付建物のデメリットについて解説します。
①毎月地代を支払っていく必要がある
借地権付建物の底地は、地主から借りているので、建物を使い続ける限りは地代を支払っていく必要があります。地代の相場は、住宅用として使用する場合が土地価格の2〜3％程度と一般的には言われています。存続期間によっては、土地を購入するよりも結果的に費用が多くかかってしまうケースや、土地の価値が上がると地代も値上がってしまうケースもあるので、注意が必要です。
②更新料が必要な場合がある
借地権は地主との合意によって契約を更新することができますが、更新をするたびに更新料の支払いが必要になる場合があります。
③「地主の許可」を多くの場面で必要とされる
借地権付建物の場合は、建物の利用条件が制限されていることも多く、建物の建替えや大規模なリフォーム、増改築、転貸、売却の時など、その都度地主の許可を得ることが必須のため、承諾料や交渉内容などで地主とのトラブルにつながりやすいといえます。
④住宅ローンを利用できない場合がある
借地権付建物の築年数が古い場合、物件に担保価値がほとんど認められない場合、住宅ローンを利用できない場合があります。ただし、必ずしも住宅ローンが全く利用できないわけではなく、定期借地権付の新築マンションの場合などは住宅ローンを利用できることもあります。
⑤定期借地権付建物の場合は更地にして返却しなければならない
定期借地権は、契約期間が満了すると権利が消滅するため、更新をすることはできません。
地主が買い取ってくれるなどしてくれない限りは、建物を壊し更地にして土地を返却する必要があります。
借地権付建物を売却する方法
この章では、賃借権付建物を売却するにはどのような方法があるのか解説をします。
地主に借地権を買い取ってもらう
地主に建物を買い取ってもらうことができれば、賃借人は自分で建物を壊す必要がありません。しかし、地主には建物を買い取り義務がないため、どの地主も必ずしも建物を買い取ってくれるとは限りません。地主との話し合いをしても、買い取り価格に折り合いがつかないケースは多くあります。
第三者へ借地権付建物を売却する
第三者へ借地権付建物を売却する際には、地主から許可を得る必要があります。また、地主の許可を得る場合には、「承諾料」の支払いを要求されるケースが多いです。売却をする前には「承諾料」について地主と話し合いのうえ、決める必要があります。許可なく勝手に建物売却をしてしまうと、地主から借地契約を解除されてしまう可能性があるので注意が必要です。
等価交換で所有権を持った建物を売却
等価交換とは、借地権と底地の一部を交換することをいいます。賃借人は、地主との等価交換によって、土地の一部についての所有権を取得することができます。所有権を取得した土地の部分に建物が建っているため、賃借人は建物とその部分を所有する土地を同時に売却することができます。
しかし、等価交換をする場合には、通常、土地価格の適正な評価や土地の分筆なども必要となるため、多くの時間や手間、費用などがかかります。地主の協力が得られるかが難しいところです。
まとめ
この記事では、マイホーム探しの際によく見る「借地権付建物のメリット・デメリット」を中心に、「借地権」、「地上権」、「賃借権」などについてわかりやすく解説をしました。
メリットだけでなくデメリットや注意点も多くあるため、疑問や不安を感じたら、不動産の売却や購入などの経験が豊富な不動産仲介会社へ迷わず相談をしてみましょう。
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