借地権付き物件の売却方法と手続きで注意することとは？土地の専門家が解説！

建物には土地が必要です。したがって、建物を売却するには土地を使用する権利もセットでなければなりません。建物を所有するための土地を使用する権利には、所有権と借地権があります。所有権の場合は自分で所有する土地、借地権の場合は土地を所有する地主から借りた土地になります。

建物を売却する場合、一般的な不動産取引は、建物と土地のどちらも所有権を持つ売主が売却するケースです。

では、建物の所有権を持つのは売主でも、土地は地主から借りている借地権の場合は、

建物の売却をすることはできるのでしょうか？

このような不動産を「借地権付き物件」といいます。建物を借地権付きで売却しようとする場合、「他人から借りている土地をセットで売る」と考えると、少し抵抗があるかもしれません。しかし、借地権付き物件でも売却することは可能です。ただし、建物と土地のどちらも売主が所有権を持つ一般的な不動産取引と売却方法や手続きで異なる点があります。

この記事では、借地権付き物件の売却についての基礎知識、売却手続きと売却方法の注意点について、解説いたします。

借地権とは

地上権と土地の賃借権

借地権というのは、地上権と土地の賃借権（以下、賃借権）の総称になります。土地を借りる際は、地上権と賃借権のいずれかの契約を地主と締結します。「借地権契約」「借地権設定契約」との文言があったとしても、地上権と賃借権のいずれかになります。地上権と賃借権では、権利の内容に違いがある点にご注意ください。その違いが売却手続きにも関係します。

地上権は、物に対する権利である物権に分類され、所有権の仲間になります。物権は、「物に対する直接の支配権」といわれる、とても強い権利です。契約期間を自由に定めることができ、他人に自由に譲渡することもできます。つまり、建物と土地のどちらも売主が所有権を持つ一般的な不動産取引と同じで、地主の承諾を得ずに、売却することができるということです。

賃借権は、特定の人に対して一定の行為を要求しうる権利である債権に分類されます。人を支配するようなことはできず、「要求しうる権利」に止まるため、「物を支配する」というような物権と比較すると、弱い権利になります。賃借権を譲渡するためには賃貸人の承諾を得なければならないと民法で定められているので、借地権付き物件を売却する際には、地主の承諾が必要になります。

地上権はとても強い権利のため、多くの地主は賃貸借（賃借権）を選びます。単に「借地権」と表記されている場合は、賃借権を意味していることがほとんどです。

普通借地権と定期借地権

借地権には、契約期間を更新できる普通借地権と更新できない定期借地権の2種類があります。普通借地権の場合、建物がある限り地主は正当な理由なく更新を拒むことができませんので、長期間土地を借りることができます。これに対して、定期借地権は契約期間満了後に、借地を返さなければなりません。そして、返す際は、原則として建物を更地にして返すとされていますので、建物を取り壊さなくてはならないことになります。

一般的に、普通借地権の方が定期借地権よりも借地料が安いことがあります。ただし、普通借地権は、借地権契約時に商慣習として権利金を支払うことがあります。定期借地権は権利金の支払いがありません。

借地権の価値

借地権付き物件を売却する場合、土地を使用する権利である借地権は建物のおまけ程度のものかというと、そうではありません。借地権自体に財産的価値があります。実際、借地権のみの売買も可能です。また、借地権は相続をすることができ、相続税の課税対象にもなります。

借地権に財産的価値があるとされている理由は、建物所有を目的とする借地権は、建物が建っている限りは半永久的に土地の利用をすることができるので、実質的には所有権のような物権と同等の価値があるからです。

相続税の課税評価額を算出する際に、国税庁が定めた借地権割合を利用します。借地権割合は、土地の利用価値などの事情を勘案して、20%～90%の数字で定められます。地価が高い土地ほど、借地権割合は高くなります。その数字を用いて、「自用地評価額（路線価×地積）×借地権割合＝普通借地権の相続税評価額」となります。

借地権割合は、権利金や借地料、承諾料を決める際にも利用されることがあります。借地権付き物件を売却する際にも、売買価格を決める際の目安となりますが、需要が低ければ価格は下がり、需要が高ければ価格が上がることもあります。相続税評価額と実際の売買価格には大きな差が出ることもありますので、ご注意ください。

借地権付き物件の注意点

借地権付き物件は売買価格が安い

建物と土地のどちらも売主が所有権を持つ一般的な不動産取引と比べると、借地権付き物件の方が売買価格は安くなります。建物3000万円･土地3000万円の物件の所有権を取得すると合計で6000万円掛かります。これが借地権付き物件の場合、あくまで目安ですが、上述の借地権割合が60%の土地だと考えると土地の代金が1800万円になりますので、建物と合計して4800万円になります。売買価格に1200万円の差が出ます。これだけ物件購入時の費用を抑えることができるという意味では買主側のメリットになります。ただし、上記の計算は、借地権割合を参考に計算した目安です。実際には、需要の有無や土地の利用状況、地主の意向などを勘案して売買価格が決められますのでご注意ください。

借地権付き物件は売却先が見つかりにくい

建物と土地のどちらも売主が所有権を持つ一般的な不動産取引と比べて、借地権付き物件は売却先が見つかりにくいとされます。①で解説したように借地権付き物件は売買価格が安いというメリットがあれば売却先が見つかりやすそうですが、借地権付き物件の場合は以下のようなデメリットがあります。

まずは、借地料の支払いです。借地権付き物件は、借りた土地になりますので、土地の利用の対価である借地料の支払が必要になります。普通借地権の場合は、土地を利用している限り、いつまでの借地料の支払いが続きますので、将来的には買った方が安かったという時が来ることもあります。

2点目は、建物の増築･改築･建替えなどをする際に地主の許可が必要になることです。

場合によっては、地主の許可を得られないこともあります。また、許可を得られたとしても承諾料が必要になることもあります。建物･土地のどちらも所有権の物件では、このような手間や費用が発生しないので、この点は借地権付き物件の売却先が見つかりにくい理由となる大きなデメリットになります。

なお、定期借地権の場合は、普通借地権に比べて、より売却先を見つける難易度が高くなります。上述のように、定期借地権は、契約期間満了時に建物を解体し更地にして返さなくてはなりません。購入を検討する人にとっては大きな問題です。定期借地権付き物件の場合は、契約期間の残り期間が短くなることに比例して、売買価格が安くなり、購入先も見つけにくい状況です。

借地権付き物件の売却手順

借地権（賃借権）付き物件を売却する場合に、必要不可欠な手続きは①地主の承諾、②売却先を探すことの2つです。細かく分けると、契約書の作成や物件の引渡しという手続きもありますが、ここでは、この2点と、借地権付き物件を売却するに際し不動産会社に媒介を依頼する意味について解説いたします。

地主の承諾（賃借権の場合のみ）

借地権が賃借権の場合は、上述のように地主の承諾が必要になります。地主の人柄や地主との関係性にもよりますが、地主の承諾を得るのは売主先を見つけるよりも難しいことがあります。

賃借という契約には、貸す人にとっては「あなただから貸した」という側面があります。自分の所有するものを、対価をもらう代わりに貸すわけですから、貸す人が「この人なら丁寧に使ってくれる」「期限通りに賃料を支払ってくれる」と借りる人を重視して、契約を締結するのは当然のことです。ですから、新たに借りる側の人がどのような人物かわからないこともある段階で、「建物を売ることにしたから、承諾して」といきなり言われたら困惑します。そのため、地主の承諾を得るためには慎重な行動と注意を要します。

また、地主の承諾に対して、承諾料の支払いが必要になることもあります。承諾料の相場は、借地権価格（路線図×地積×借地権割合）の10%程度が一つの目安です。借地権価格が1800万円の土地だと180万円程度になります。

なお、どうしても地主の承諾を得られない場合は、裁判所に申し立てることで、裁判所が事情を勘案した上で地主の代わりに許可をする制度があります。しかし、この制度を利用すると、地主との関係性の悪化も考えられ、その悪化した関係性が借地権付き物件の買主にも影響する可能性もあります。そのような事情があると、物件の購入を検討する人も購入を躊躇し、売却が難しくなることや、地主と意向も関係する借地権の売買価格にも影響を及ぼすこともありますのでご注意ください。

売却先を探す

売却先を見つけるというのは、一般的な不動産取引と変わりません。ただし、上述のように、借地権付き物件は売却先を見つけにくいとされています。

また、購入を検討する人に対して、借地権付き物件特有のデメリット（借地料の発生、増築･改築･建替え等には地主の許可が必要･承諾料の発生）を説明して、十分に理解してもらう必要があります。このようなことを認識しないまま購入すると、売却後にトラブルになる可能性があります。

不動産会社に媒介（仲介）を依頼する意味

上述の①②やその後の手続きや契約を全て自分または身内で行うことができる売主であれば、不動産会社に媒介を依頼する理由はありません。しかし、借地権付き物件の場合、できる限り円満に地主の承諾を得ること、売却先を見つけること自体が難しいこと、購入を検討する人に対して借地権付き物件特有のデメリットを適切に説明すること、承諾書や契約書の作成などを考えると、不動産会社と媒介契約を締結する有益性は十分にあるかもしれません。

また、上述のように借地権の売却価格が、借地権割合から算出した価格と差が出ることもありますので、不動産会社に価格の査定をしてもらう必要もあります。

不動産会社と媒介契約を締結するタイミングに決まりはありません。締結するタイミングは自由ですが、自分で地主の承諾を得ようとして失敗してからでは、不動産会社でも承諾を得ることが難しくなるかもしれませんので、地主の承諾が得られるか少しでも不安がある場合は、最初から不動産会社に任せることも検討してみてください。

借地権付き物件の売却方法

以下の売却方法は、建物を残したまま借地権とセットで売却することを想定したケースになります。建物を取り壊し更地にして借地権のみを売却する場合とは売却方法が多少異なりますので、ご注意ください。

地主に借地権と建物を売却する

地主に売却するというのは、売主にとって多くのメリットがあります。まず、承諾料が不要です。また、地主が買い取るのであれば、借地権付き物件特有のデメリットもありません。売却先を見つける必要もありません。

地主側にもメリットがあります。底地権（※）のままでは、借地料の収入があるものの、自分で自由に使用することはできません。普通借地権の場合は、建物が建っている限り契約の更新がされる可能性があるため、いつ戻ってくるかもわかりません。正当事由があれば更新拒絶もできますが、なかなか認められません。借地権を買い取れば、自分の持つ底地権と併せて、土地を自由に使用することができるようになるので、土地の資産価値が上がります。

ここで注意すべきは、必ず建物とセットでの売却を前提にすることです。借地権のみを売却してしまうと建物を解体して更地にしてから返却しなければなりません。

※借地権と底地権

借地権は、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。その裏返で、土地を貸した地主には、自分で利用することができない土地の所有権（借地権のついた所有権）が残ることになります。これを底地権といいます。

第三者に借地権と建物を売却する

地主の承諾を得れば、第三者に売却することができます。不動産会社に売却することも可能です。個人の第三者に売却することが難しい場合でも、借地権付き物件の取り扱いをする不動産会社に売却できる可能性があります。

地主から底地権を買い取ったあとで第三者に売却する

上述の①とは反対に、地主から底地権を買い取ってから第三者に売却する方法です。建物と土地ともに売主の所有となれば、資産価値が高くなり、売りやすくなります。売買価格も高くなります。底地権を買い取ったあとであれば、承諾料を支払う必要もなくなります。

地主からしても、底地権を最も高く買い取ってくれる可能性があるのは借地権者ですので、地主にもメリットがあります。

地主と共同で第三者に売却する

結果的には上述の③とあまり変わりませんが、売主が借地権付き物件を、地主が底地権を第三者に共同で売却することで、買主は建物と土地の所有権を取得します。

まとめ

以上、借地権付き物件の売却についての基礎知識、売却手続きと売却方法の注意点について解説いたしました。借地権付き物件の売却は、建物と土地のどちらも売主が所有権を持つ一般的な不動産取引と比べて、地主の承諾や購入を検討する人に対してのデメリットの説明など、より慎重な行動が求められます。ご注意ください。