離婚時に住宅ローン残債がある家を財産分与するには？FPが解説！

離婚を決断した際に、解決しなければならないものの一つが、夫婦間の財産分与の問題です。特に夫婦で住んでいる、住宅ローンの残債がある家の財産分与については、非常に多くのケースが考えられ複雑なものとなっていますので注意が必要です。そこで、ファイナンシャルプランナーであり宅地建物取引士である筆者が、住宅ローンの残債がある家の財産分与について、家を売却する場合と、どちらかが家に住み続ける場合とに分けて、分かりやすく解説します。

離婚時の財産分与とは

離婚時の財産分与とは、結婚してから夫婦間で協力して築いた財産を、離婚時に公平に夫婦間で分け合う制度です。 原則としては、夫婦間の収入の差に影響されることなく、たとえ一方が専業主婦で収入がなかったとしても、公平に2分の1の財産を受けることができます。もちろん住宅もその制度の対象となっています。

財産分与の対象は

住宅における財産分与の対象は以下となります。

「財産分与対象額　=　不動産の時価（売却額）　―　住宅ローン残高」

オーバーローン、アンダーローンとは

この後の解説に必要な知識となりますので、オーバーローンとアンダーローンについて説明します。

・アンダーローン
　不動産の時価（売却額） ＞ 住宅ローンの残高　の場合

・オーバーローン
不動産の時価（売却額）＜　住宅ローンの残高　の場合
つまり、アンダーローンの状態で家を売却すれば、住宅ローンを完済することができますが、オーバーローンの場合は、家を売却しようとしても住宅ローンが残るため、原則としては家を売却することはできません。

家を売却するケース

夫婦で住んでいる家を売却して財産分与をするケースをみていきます。

アンダーローンの場合

 アンダーローン時において、離婚前に家を売却することによって、住宅ローンを完済し、住宅に設定されている抵当権を抹消することができれば、 住宅ローンの名義人や連帯保証などについて、それ以降、考える必要がなくなります。
また、売却により生じた利益を夫婦間で分割するだけで財産分与が完了するので、その後の手続き等もシンプルに行うことが可能となります。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、住宅を売却したとしても、抵当権が抹消できず、原則、家を売却できないということになります。住宅ローンを組んで家を購入した場合は、金融機関等が家や土地などの不動産に抵当権を設定して住宅ローンの担保を図ります。

抵当権は担保となる家や土地などの不動産に設定され、ローンを完済することではじめて抹消することが可能となります。つまり、抵当権を抹消しないと、家が金融機関等の担保になったままであるため、原則としては売却ができないこととなります。

家を売却せず夫婦どちらかが住み続ける

次に夫婦どちらかが家に住み続けながら財産分与するケースをみていきます。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、最終的な財産分与対象額がプラスとなりますから、原則的には夫婦間でそのプラスの部分を等分する形で財産分与を行います。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、最終的な財産分与対象額がマイナスとなりますから、その部分は負債として引き継がれることとなり、原則としては夫婦双方で返済を続ける事になります。

次に夫が住み続ける場合と、妻が住み続ける場合の注意点について解説します。

住宅の所有者とローンの借主の組み合わせは多岐にわたりますので、今回は最も多いと思われる以下の組み合わせを条件として解説します。　

・住宅の所有者　夫のみ
・ローンの借主　夫のみ
・夫のみが家に住み続ける場合

家の名義人が夫で住宅ローンの借主も夫の場合、離婚後も引き続き夫のみが家に住み続ける場合には、名義変更等の手続きを必要としないため、比較的シンプルに手続等をすすめることができると考えられます。

妻のみが家に住み続ける場合

妻に収入があまりなく経済力が乏しい場合には、離婚後に住宅ローンおよび不動産の名義を夫のままにしておき、妻のみがそのまま家に住み続けることを希望するというケースも多いかもしれません。

夫が住んでいないにもかかわらず、夫名義の抵当権が設定されていている家に、妻が離婚後も住み続けるのは基本的には契約違反となり、何らかのペナルティの対象になる可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、妻が家に住み続ける場合には、離婚した時点で自宅の名義を妻に変更し、住宅ローンの借り換えを検討するのがベストの選択といえます。

まとめ

離婚時に住宅ローン残債がある家を財産分与する方法について解説しました。住宅の財産分与を考えるときには、最初に住宅の評価額を把握することが大切です。
そして、財産分与の方法については、大きく分けて家を売却する方法と、どちらかがす住み続ける方法があります。また、それぞれの中でもいろいろなケースが想定され、注意しなければならない点も多く存在します。そのような意味からも、実際に財産分与を行う際には、ファイナンシャルプランナーのような専門家に相談しながら進めることをお勧めします。