夢のマイホーム購入。購入したからといって、購入後まったく費用が掛からないということはありません。住み続ける上で維持費は大きなコスト。今回は戸建てとマンションの維持費を徹底比較します！
戸建て維持費はどのくらい
戸建てを購入して保有を継続していく場合、大きく以下のものが発生します。
- 修繕費用、改修費用
- 税金
- 保険料
住宅は新築、購入してからノーメンテナンスでは難しく、定期的に性能を維持するために修繕や改修工事が必要になります。
また住宅を保有すると固定資産税と都市計画税が発生します。毎年1月1日の所有者に対して、課税されます。
さらに住宅は高額であるため、火災保険を付保することが一般的です。火災保険は、火災被害だけでなく、自然災害や日常のトラブルなども補償になることもあります。また一般的には火災保険だけでなく、地震保険に加入する方が多いと言えます。
戸建ての修繕箇所
戸建て住宅の具体的な修繕箇所と修繕サイクルについて解説します。
修繕費用や改修費用は、築10年程度から徐々に発生してきます。修繕箇所によって費用は大きく変わり、対象が屋根や外壁の場合は100万円以上かかることもあります。修繕や改修費が必要となる箇所と修繕サイクルを以下の表にまとめました。
表：主な修繕箇所と修繕サイクル
| 箇所 | 備考 | 修繕サイクル目安 |
| 屋根 | 雨風を防ぐ重要な役割を果たしていますが 日常の雨や雪、紫外線などにより機能は劣化していきます。 維持管理が難しい箇所であるため 定期的な点検と早めの修繕や改修が望ましい箇所です。 例）塗装50万円 スレート葺き替え100～300万円 | 10～15年程度 |
| 外壁 | 屋根と同様、雨風を防ぐ重要な役割を果たしています。 外壁材はある程度目視で劣化状況は確認できますが 窓枠などのシーリングなどは防水効果が切れると すぐに雨漏れ等が発生するため注意が必要です。 例）塗装100万円 外壁交換200～500百万円 | 10～15年程度 |
| 水回り | キッチン、トイレ、風呂は経年劣化により 20年程度に交換するのが一般的です。 水回りの更新は機能面が向上するため、 用する年齢に合わせて製品を選ぶことができます。 例）キッチン100万円 トイレ30万円 風呂100万円 | 10～15年程度 |
| 内装 | 壁紙などの内装は経年で色が変化したり、剥がれが生じます。 例）壁紙（６畳）5～10万円 | 10～20年 |
| フローリングは傷や汚れだけでなく、経年で たわみやキシミが生じることがあります。 特にキッチンなどの水回りでは劣化が早いです 例）フローリング（６畳）10～20万円 | 15～20年 | |
| 畳のメンテナンスは裏返し、表替え新調という3つの方法があります。 通常、5年程度で裏返し、その後5年で表替え さらにその5年程度で新調するという流れです。 例）裏返しおよび表替え（6畳）5万円、新調（6畳）10万円 | 10～15年 |
屋根や外壁の修繕・改修工事は、大掛かりになるものがあり、突発的に発生すると費用の工面が大変になります。修繕・改修工事のタイミングをある程度コントロールできるよう、定期的な点検やメンテナンスを実施することが望ましいです。
一方、トイレやお風呂などの水回り、壁紙や畳などの内装などは、一定サイクルで交換した方が使い勝手が向上し、効率的と言えます。
マンションの維持費
区分所有のマンションを購入して保有すると、以下の以下のものが発生します。
- 管理費
- 修繕積立金
- 専有部内の修繕費用
- 駐車場、駐輪場使用料
- 保険料
戸建て住宅とは異なり、管理費、修繕積立金、駐車場などの使用料が発生します。通常の分譲マンションは、区分所有者で構成される管理組合がマンションの管理運営を行います。管理組合は、区分所有者の意思によらず加入が義務となります。管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金を徴収します。
管理費は、管理会社に建物の管理を委託する費用(管理人の給与などの支払い含む)、日常清掃費、共用部の水道光熱費、エレベーターや受水槽などの維持点検費用、火災保険や損害保険などに使用されます。
修繕積立金は、マンション共用部の修繕や改修費用に使用されたり、大規模修繕を実施するために積立られます。
なお、専有部については、戸建てと同様に水回りや内装の修繕は区分所有者自らが実施する必要があり、保険については専有部分について付保します。
マンションの場合は外壁や屋上（屋根）などの共用部の維持管理は、各区分所有者から集めたお金で管理組合が実施し、専有部内の維持管理は各区分所有者が実施します。
マンションの維持費の方が高い
戸建てとマンションを比較した場合、維持費用はマンションのほうが高くなります。
修繕費か改修費用について、マンションの場合はエントランスの自動扉、エレベーター、機械式駐車場、受水槽や増圧ポンプ、オートロック、避雷針設備など戸建てにはない設備は多くあるため、修繕費や改修費は高くなります。また、車や駐輪場の使用料も発生するため、戸建てには掛からないコストが発生します。
また戸建てには管理費用はかかりませんが、マンションの場合には毎月費用負担する必要があります。
更に税金についても異なります。戸建ては一般的に木造や軽量鉄骨造ですが、マンションは鉄筋コンクリート造となり、マンションの建物のほうが固定資産税評価が高くなる傾向があります。
20年後の維持費の比較
戸建てとマンションでそれぞれに係る費用を想定していきます。それぞれ首都圏で4,000万円程度の新築で取得した場合のシュミレーションとしています。
戸建の場合、一番大きい費用は修繕・改修費となります。使い勝手や日々のメンテナンスにより金額は大きく変動しますが、築20年を経過すると外壁や屋根の一部修繕、トイレや内装の修繕が見込まれます。
マンションについては、管理費・修繕積立金と駐車場などの費用が大きいことが分かります。管理費・修繕積立金は、株式会社東京カンテイが2023年7月に公表した「中古マンションの管理費&修繕積立金」を参考にしています。
| 項目 | 戸建て | マンション |
| 修繕・改修費 | 400万円 | 100万円 |
| 税金 | 200万円 | 250万円 |
| 保険料 | 50万円 | 30万円 |
| 管理費・修繕積立金 | – | 670万円 |
| 駐車場・駐輪場使用料 | – | 250万円 |
| 計 | 650万円 | 1,300万円 |
同じ価格で取得した場合、マンションより戸建てのほうが維持費が安くなる結果となりました。
一方、20年後の資産価値で比較した場合、戸建ては建物価値が築年とともに低下すると言われており、マンションのほうが高く売却できる可能性があります。
住宅を購入する際には、維持費だけでなく、資産価値を意識することも必要と言えます。
＜参考＞東京カンテイ 「中古マンションの管理費&修繕積立金」
2022年 首都圏の築10年物件における管理費＆修繕積立金の合計は27,746円/月 (kantei.ne.jp)
片根 竜哉
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、証券外務員Ⅱ種
元看護士。看護師FPとして金融関係の相談だけでなく、医療、福祉等幅広い相談も担う。
メッセージ
FPとしてお金周りの不安の解消だけでなく、看護師の経験を活かして健康についてのこと、病気についてのこと ご家族の方の障害の有無に関わらず地域で安心して生活することでのお困りごとの相談もお聞きすることもあります。 いろいろな環境で安心して暮らせる様にご相談を対応致しますので、お気軽にご相談ください。
