人生において最大の買い物の一つである、マイホーム購入。大きな決断と責任が伴います。マイホーム購入の際ほとんどの方が利用するのが住宅ローンです。住宅ローンを利用する際、まず選択を迫られるのが3つのタイプのローンです。
住宅ローンには大きく分けて2つ、「変動金利型」と「固定金利型」、そして「固定金利型」の中にも「全期間固定金利型」と「固定金利選択型」の2つの種類があり、大まかに3つの種類に分けられます。
今回はそれぞれのメリットとデメリットを見ていきます。
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変動金利型
変動金利型は、名前の通り金利が変動する住宅ローンの種類のことです。変動金利型は、市場金利の変動によって負担する利息や返済額が変わるという特徴があります。金額がその都度変わるという不安定さはありますが、固定金利に比べて借入時の金利は低いです。変動といっても頻繁に変化するというわけではなく、6ヶ月に一度の見直しです。（年に2回）その金利の動向に合わせて5年毎に返済額が見直しされます。
一般的に、変動金利が引き上げられた場合でも、5年間は返済金額が変わらないまたは、6年目に見直され、金利が上昇して毎月の返済額が増えても1.25倍の範囲内という金融機関もありますが、6年目見直や1.25倍の範囲内(125％ルール)には、デメリットもあります。
もし、金利上昇をしても当面の返済額は抑えられますが、増えた分の利息が減るわけはない点です。毎月の返済金額は変わらなくても、利息分が占める割合が増えるため、元金が減らなくなる恐れもあるのです。
但し3つのタイプの中でも一番金利が低いのが変動金利です。とにかく金利の低さを重視したい方や、金利上昇をした場合でも返済を続けられる方、借入金額が低かったり借入期間が短く、金利変動の影響をあまり受けないような方は、こちらの金利タイプがおすすめです。
固定金利選択型
固定金利選択型は、一定の期間は固定金利で、その期間の終了後は固定金利と変動金利を選択できるタイプです。原則として、一定期間内は変動金利への変更はできなくなっています。
固定金利選択型のローンは、固定金利の期間を、2年・3年・5年・10年等、金利が変化しない期間を選ぶことが出来ます。固定期間の年数は金融機関によって異なりますが、期間が短い方が金利が低い傾向があります。
一般的に固定期間終了時に手続きをしなければ自動的に変動金利へ移行しますが、再度固定金利の期間を選択することも可能です。期間終了ごとに金利の種類を選べるので割と柔軟に対応できます。
子供の教育資金が必要な時期がある等、ライフプランにおいて、一定期間支出が増加したり、金利変動で毎月の返済額が変化すると困る人におすすめです。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、ローンの完済までずっと金利が変化しないタイプです。毎月の返済金額が最後まで変わらないので、ライフスタイルに影響はあまりありません。
ただ、金利が低い状態が長く続く場合、変動金利に比べて金利が高いので支払利息が高くなってしまうというデメリットはあります。
金利変動を気にせずに計画的に安定して返済を続けていきたい人はこちらのタイプがおすすめです。
どのタイプが良いか？
住宅ローンのタイプは、大きく分けて3つありましたが、どの金利タイプが一番合っているのかは、それぞれのライフプランや家族構成や資産状況などにより全然違ってきます。そのためまずはそれぞれの金利の特徴を理解して、自分に一番合っていると考えるタイプを選びましょう。
金利のことを考えると不安になる、変動金利が気になるが決めてしまっても良いものかと悩んでしまう人は、「ミックスプラン」というプランを選ぶのも一つです。
ミックスプランとは？
ミックスプランとは、住宅ローンの金利タイプの異なる変動金利と固定金利を組み合わせて借り入れるプランです。
住宅ローンにおいて、2つの契約が必要になりますが、それぞれのメリット部分を組み合わせるプランで、変動金利の金利上昇リスクを抑え、なおかつ固定金利よりも低金利で借りられることが魅力です。変動金利は、金利は他より低い傾向にありますが、金利上昇の局面になった場合に返済額の総額が高くなるリスクがあります。そこでミックスプランにすると、固定金利の期間を選べますので変動金利の低い金利を借入時に利用でき、さらに計画的な固定金利期間も利用して変動に備えることもできます。2つの契約のミックスプランにすると、費用等が2倍にかかってしまうというデメリットもありますが、30年、35年という長い期間の住宅ローンを思えば検討してみるのも良いでしょう。
まとめ
「金利が低いけれど、上昇リスクはある」変動金利を選ぶか、「金利は高くなるが、将来に渡って金利に変化が無い」固定金利を選ぶか、どちらがお得かは、金利の変動予測が正確にはできないのと同じで分かりません。言えることは、それぞれの家計によって違いがあるように、それぞれ背負えるリスクの範囲を見定めてその範囲内で、なるべく家計負担にならない、家計破綻しない金利プランを慎重に選択しましょう。途中で借り換えを検討するのも良いでしょう。リスク管理・回避を常に心がけ、無理なく夢のマイホームを手に入れましょう。
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岩倉 由記子
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、証券外務員Ⅰ種、住宅ローンアドバイザー、福祉住環境コーディネーター2級
電鉄系企業にて、ファイナンシャルプランナーの知識と経験を活かし、住宅購入者向けにライフプランニング作成や セミナー講師として活動。
メッセージ
住宅購入についても過去の職歴で経験した事を活かして住宅資金だけでなく 全体の資金についても一緒に考えていきたいと思っております。また、老後資金についても今から無理なく時間を使い 上手に資産形成を作り上げていければと思っております。人それぞれ大事に思っていることやお考え方が異なると思いますので、少しでもその想いに寄り添えるような相談相手を 目指しております。
