家を買うときと買った後はどんな税金がかかる？究極の節税方法を解説！

人生において大きな買い物である家の購入には、家そのものの費用だけではなく、色々な諸費用が必要になります。諸費用の中でも分かりづらく様々な種類があるのが「税金」です。今回は、この税金についてお話します。

家を購入するときに必要になる税金

家の購入が決定すると、「売買契約」を締結します。その際に必要になるのが【印紙税】です。その他、住宅ローンを利用する際に銀行等の金融機関と締結する「金銭消費貸借契約」にも印紙税がかかります。印紙税は国税で、売買契約の際に契約書に印紙を貼り、印鑑で消印を押すことで納税となります。金額は、購入する家の価格により国税庁が定めた税額になっており、銀行や郵便局等で購入できます。また、家を購入する場合だけでなく建てる場合にも、建築を請け負ってくれる工務店等と結ぶ「建築請負契約」の契約書にも印紙が必要です。

次に契約も終わり、引き渡しの際に必要になってくるのが、【登録免許税】です。家を建てたり、土地を買った時に法的にその不動産が自分のものだと証明するために行う登記手続きの際に必要な税金です。【登録免許税】は、所有権（家を所有する権利を持っている）が設定されていない家を購入した時に行う「所有権保存登記」や、すでに所有権が設定されている家を購入したり、相続の際に行う「所有権移転登記」など登記の種類によって税率が決まっていて、基本的には家を取得した時に納税します。その他、登記手続きを専門の方（司法書士等）に依頼した場合には報酬も別途必要になります。
そして、もう一つ、家や土地等不動産を取得した際に一度だけ課税される、【不動産取得税】も必要です。こちらは、取得後おおむね半年から1年半ほどの間に（納税通知書）が送られてくるので納付手続きをします。

毎年支払いが発生する税金

先ほどまでの税金は、購入後一度だけ支払う税金でした。次に解説する税金は、不動産を所有すると毎年支払わなければならない税金です。
土地や家、田や畑、山林も含め不動産を所有している住民にたいして課税されるものが、【固定資産税】です。固定資産税は、毎年1月1日時点でその不動産を所有している人に対して毎年課税されます。税額は、対象となる市区町村が決めている（固定資産税評価額）を基本として標準の税率（1.4%)をかけて算出されます。
通常は【固定資産税】と一緒に納税するのが、【都市計画税】です。こちらは、各都市で定められている「都市計画区域」のうち、「市街化区域」内にある土地や家などを所有する方に対して課税される税金です。「都市計画区域」は、大きく分けて「市街化区域」・「市街化調整区域」・「非線引き区域」の3つに分かれますがそのうち【都市計画税】が課されるのは、毎年1月1日時点で「市街化区域」にある土地や家などの不動産を所有する方のみです。

利用できる軽減措置

不動産を取得すると、大きな買い物なのに、様々な税金がかかってきて憂鬱になってしまいそうですが、負担を少しでも減らすために、軽減制度も設けられています。
【不動産取得税】の税額は通常4%ですが、住宅の場合は、評価額×3%に軽減されています。さらに宅地の評価額が2分の１になる特例措置も適用されます。
新築住宅の場合は、建物の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、1200万円の控除も受けられます。さらに「長期優良住宅」であれば1300万円控除の適用になります。
新築住宅を建てた土地も、一定の条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、それらを受けるためには申請が必要となりますので注意が必要です。
【固定資産税】の軽減制度は住宅1戸につき、200㎡までは、「小規模住宅用地」とされ、固定資産税が6分の1に軽減され、200㎡を超える「一般住宅用地」は固定資産税が3分の1に軽減されます。そして、新築住宅であれば、新築後3年間2分の1に軽減されます。さらに「認定長期優良住宅」であれば、5年間措置を受けられます。
【都市計画税】は、住宅の敷地について、200㎡までは評価額の3分の1、200㎡を超える部分は3分の2に軽減されます。
以上に述べた軽減制度は、適用期限があるので要注意です。期限も税金によって異なります。

住宅ローンの利用で気を付けること

家を取得するときには、多くの人が住宅ローンを利用します。この住宅ローンを利用する方のうち、一定の条件を満たすと受けられるのが、【住宅ローン控除】です。住宅ローン控除とは、多くの人が家を所有できるように、負担を減らすための減税制度です。マイホームを新築・取得し、居住をし始めた年の年末のローン残高の0.7%を所得税と住民税(一部、翌年より)から最大13年間にわたって控除される制度です。
2024年の税制改正で対象となる住宅が、「省エネ性能基準」を満たした住宅のみが適用対象となりました。（2023年12月31日までに新築の建築確認を受けている場合は適用されます。）
条件としては、①住宅ローンの返済期間が10年以上あること。②住宅ローン控除を申請する本人が居住すること。③建物の床面積が50㎡以上であり、居住用のスペースが2分の1以上であること。控除額や期間は、入居の時期や家の性能によって異なります。
住宅ローン控除を受けようとする場合、最初の年には【確定申告】が必要です。サラリーマンであれば、翌年からは会社の年末調整で減税を受けられます。とてもお得で外せない節税制度ですので、条件や利用方法を確認してみてください。
住宅ローンと併用できないお得な特例等もあります。所有する住宅を売った時に利益が出る際の特例です。
例えば、マイホームを売った時の譲渡所得の3000万円控除や、10年以上所有した居住用財産を売った場合の軽減税率等です。
住宅ローン控除を利用する方が良いのか、他の特例を受けたほうが節税になるのか、ケースによって違いますのでご自分に合ったお得な方法を選びましょう。