マンション購入前に知たい！修繕積立金の目安と値上がり幅について！

マンションの購入にあたって、頭金や契約にかかる諸経費や住宅ローンを支払えばそれ以外はお金がかからないと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
購入したマンションに居住する場合、住宅ローン以外の毎月かかる費用として駐車場代や管理費、修繕積立金を支払わないといけません。
その中でも注意すべき費用が修繕積立金です。
修繕積立金は、購入後毎月一定額の支払いとは限らず、将来的に値上がりする可能性があります。
この記事では、修繕積立金の目安や値上がりする理由について詳しく解説します。

修繕積立金とはどのような費用なのか

マンションを購入した場合、修繕積立金の支払いが毎月発生します。
修繕積立金とは、将来のマンションのメンテナンスや修繕の費用を入居者全員で負担し、積み立てていく性質の費用です。
マンションが竣工する前に長期修繕計画を立て、必要な金額を算出します。
あわせて改修工事を行う時期までに工事費用を貯める目的として修繕積立金が設定されます。
例えば20年後に2,000万円の工事を計画する場合、年間100万円、毎月8万円程度を居住戸数で分割した金額が修繕積立金です。
外壁の改修や塗装工事など、15年～20年前後に改修工事をすることで資産価値の維持と、入居者が安心して住み続けられる状態を保たなければいけません。
しかし、改修工事は非常に高額なので、毎月入居者から修繕積立の費用を徴収しています。

修繕積立金の目安は?

修繕積立金はマンションの構造や規模などによって金額が異なりますので一概にはいえません。
2018年に国土交通省が公表した「マンション総合調査結果」によると、修繕積立金の月額平均は以下の通りです。

修繕積立金平均/月 駐車場料金を充当する 駐車場料金を充当しない
単棟型 11,875円 11,060円
団地型 14,094円 12,152円
およそ10,000円を超える金額を毎月積み立てなければいけませんので、決して毎月の負担としては少なくはありません。

修繕積立金値上げの理由

修繕積立金は前述したように、毎月一定とは限りません。場合によっては値上げされてしまうケースがあります。なぜ修繕積立金は値上げされる可能性があるのでしょうか?
ここからは修繕積立金値上げの理由について解説します。

工事金額や資材の値上がり

修繕積立金額の設定は前述したように、マンションの竣工前に長期修繕計画を立て、工事金額などは計画設定当時の想定金額を基に決められます。
竣工当時の工事金額よりも建築資材や工事金額が値上がりしていると、貯めた修繕積立金では足りないケースも考えられます。
改修工事は、15年～20年スパンで実施しますので、完全な費用を算出するのは難しく、さらに工事費などが高騰して修繕積立金が足りなくなるケースも決して珍しくはありません。

修繕積立金の滞納者がいる

修繕積立金は、部屋の所有者から毎月徴収し、来るべき改修工事などに備えて積み立てられる費用と前述しました。
入居者全員が毎月定期的に支払うとは限らず、なかには修繕積立金を滞納している居住者も見受けられます。当然のことですが、修繕積立金の滞納者が多いと改修工事の費用が貯まらないので改修工事ができません。
計画通りに修繕しなければ建物の劣化が進みます。決まった金額がたまらない場合は修繕積立金が値上げされ、工事に間に合わせる可能性もあります。

駐車場料金が減収する

マンション所有者が駐車場を借りている場合、駐車場料金を毎月支払い、駐車場を確保します。駐車場料金は、管理組合に支払われますが、駐車場料金の一部が修繕積立金に充当されているマンションなどもありますので、駐車場の収入も修繕積立金に関係しているのです。しかし昨今、車離れなどにより駐車場を借りない居住者が増え、駐車場代が減収しているマンションも増えています。
駐車場料金が減収してしまうと、修繕積立金に充当されているマンションの場合、修繕積立金の不足につながります。
これも値上げの要因となりますので、駐車場収入も大きな関連性があるといえるでしょう。

修繕積立金はどこまであがる？

修繕積立金が値上げされる要因について解説しました。それぞれのマンションにおいて修繕積立金の不足額は異なり、戸数などによっても値上がり幅は変わります。
一般的には、どの程度修繕積立金は値上がりしているのでしょうか?

築10年を超えると上昇する傾向が強い

東日本レインズが発表した「2021年度の首都圏中古マンションの修繕積立金」を見てみましょう。2021年に東日本レインズを経由して成約した中古マンションの修繕積立金の平均を見てみると、1㎡あたり173円程度となっています。
しかし築10年を超えると1㎡あたり190円まで上昇しています。
マンションの広さを80㎡程度と仮定すると
80㎡×(190円−173円)＝1,360円
約1,400円の値上がりとなることがわかります。
毎月の値上がりとなりますので、決して少なくはない値上がりといえるでしょう。
この金額はあくまでも平均ですので、マンション全体の戸数が少ない場合や、滞納者が多い場合などは更に値上がり幅が上昇するかもしれません。
管理組合などに状況を問い合わせるなどの対策が必要といえるでしょう。

引用：東日本レインズ「2021年度首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」

修繕積立金を経費にできる？

分譲マンションを所有していても自分たちは居住しておらず賃貸に出している場合があります。
また、個人事業主として住まいを事業用として利用している方もいらっしゃるでしょう。マンションを賃貸や事業用などで使用している場合、修繕積立金は支払い時に損金算入、つまり経費としての計上が可能です。
しかし、修繕積立金の経費算入は一定の要件を満たしておく必要があります。
支払い時の損金算入要件は下記の4つです。

・区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
・管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
・修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
・修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
引用：国税庁「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」
要件をしっかりと把握して、満たしている場合は経費計上するといいでしょう。

まとめ

マンションの修繕積立金の概要とリスクについて解説しました。
区分所有マンションで生活する以上、修繕積立金は毎月必要なコストです。
しかしながら、時には値上がりする可能性も秘めていますので、値上がりしたときに慌てないように、事前に把握しておく必要があります。「また、修繕積立金に駐車場料金が充当されているかどうかといった確認をしておくと、駐車場の契約台数が少ない場合などは、値上げのリスクを考えなければいけません。」（削除同様のことを駐車場料金で解説しているため）修繕積立金や修繕計画に関しては管理組合などへの問い合わせや、総会などでも修繕積立金の現状などに問合せすると最新の情報が得られます。