オーナー業を始める際の注意点、損をしないために知っておくことは？

・親の所有していた戸建てが、親の死去に伴い空き家になっている。

・転勤や買い替えなどのため所有している家を空けることになった。

・戸建賃貸のオーナー業をはじめるために新築する予定がある。

・アパートやマンションを建てるほどの広い土地や資金は持っていないが、戸建を建てる土地ならある方におすすめの記事です。

オーナー業を始める際の注意点

一般的に戸建賃貸は、一旦借り手がつくと長く住んでくれる場合が多いので家賃収入が安定する、と言われています。
また、敷地面積がそれほど必要ではないので、アパートやマンションなどの一棟ものを新築するよりは費用を抑制できるのも戸建賃貸経営の魅力です。
さらに、立地条件により入居者の確保が難しいことがあるアパートやマンションと比べて、戸建て賃貸は駐車場さえあれば借り手を見つけやすいと言われています。

しかし、いい話だけではありません。
戸建賃貸業を始める際には、様々な要素を考慮に入れて計画を立てなければなりません。今回は、こうした戸建賃貸を始める際の注意点や、損をしないために知っておくべきことを解説します。

もともと中古戸建を所有している場合

最小限度のリフォーム

所有している戸建を貸し出す際、最初に手を付けなければならないのは、傷んだ個所のリフォームです。
キッチンやトイレ、浴室などの水回りや壁のクロスに、長年の生活が染みついたような傷みが目立つようだと、入居を検討されている方にマイナスの印象を与えます。

これらのリフォームを最低限度に抑えて費用を少なくする工夫は、今後の賃貸経営ではとても重要なものになります。

間取り図面をそろえる

そうした事前準備が終わり、いよいよ客付けに移るときに必要なのが、間取り図面です。

今や賃貸を探す手段で最も多いのがネットでの検索です。その際に詳細な間取りを確認できないのは、入居希望者にとっては大きなデメリットになります。

もし新築の戸建賃貸物件なら、建設会社から提供される図面がすぐ入手できるでしょう。しかし、親の所有していた戸建だと、そうした図面を見つけること自体が難しいことも想定できます。
新たに図面を作るとしたら、費用をかけて専門の業者に頼まざるをえません。できればそうしたことは避けたいものです。

個別の備品・設備の扱い

また、倉庫や太陽光発電などの設備をどう扱うか、も事前に決めておかなくてはなりません。
こうした備品がアピールポイントになることも考えられます。

ローンが残っている戸建を貸し出す

まだ住宅ローンが残っている戸建を賃貸にする際は要注意です。
ローンは用途によって借りられるものが異なります。住宅ローンは自分の住まいを得るためのものであるため、戸建てを賃貸に出すことになった場合は、本来であれば事業向けのアパートローンなどに切り替えなければなりません。
しかし、「やむを得ない事情で一定期間貸し出したい」などの状況によっては、ローンを組みなおさなくて済むこともあります。その場合は金融機関に相談してみましょう。

賃貸用に戸建を新築する場合

新築の戸建を賃貸として貸し出す際に、なにより考えなければならないのは“利回り”です。
不動産投資における利回りとは、次の計算式で求められます。

表面利回り＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

単純にいえば、この表面利回りの数字が高ければ高いほど手元に残る収益も増えることになります。
例えば築古戸建物件を少しでも安く仕入れて、リフォーム代を抑えて賃貸に出す、というスタイルのオーナーは、この物件購入価格を少しでも低くすることにしのぎを削っているわけです。

そして新築の場合なら、ほとんどの場合ローンを組んで購入することを考えると、自己資金をいくら投じるかが利回りを増やす決め手となります。
ちなみに一般的に、ハウスメーカーで戸建賃貸物件を建築した場合の表面利回りは、およそ10～15％前後といわれています。目安としては、自己資金は初期投資額の10～30％で決めるとよいでしょう。

また、賃貸経営には表面利回りの他に、年間家賃収入から固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた額を計算に入れる“実質利回り”というものがあります。実質利回りのほうがより正確に物件の収益力を判断する指標、ということになります。

実質利回り＝｛（年間家賃収入－年間諸費用）÷（物件購入価格－購入時の諸費用｝×100

例えば、戸建の管理維持をすべて不動産会社に頼むとなると、家賃の3～5％あたり費用がかかることとなります。そこでオーナーの中には、その管理を自分で行うことで少しでも費用を抑えるようにしている方もいます。

戸建賃貸のメリットとして、アパートやマンションより管理の手間が少ない点が挙げられますので、もし本気で利回りを高めたいと考えるならば、不動産業者に頼らず自主管理という手もあるわけです。

おわりに

『戸建賃貸のオーナーになる』と決めたからには、それ相当の覚悟が必要となります。そのために自分の不動産投資に対するイメージを事前に鮮明にしておくことが、無理のない賃貸経営をする鍵となることでしょう。