富裕層の象徴であるタワマン。近年では投資用としても人気が出ています。今回はタワマンだけの特権であるタワマン節税とタワマンを安く買って高く売る方法について詳しく解説していきます。
タワマンの歴史
タワマンとは特別な定義はありませんが、従来のマンションと比べ高層のマンションを指します。建築基準法で高さ60ｍ超の建物は、一般の建築物と異なる基準が設定されているため、高さ60m超（階数で20階以上）をタワマンと呼ぶことが多いです。
日本では1997年に建築基準法の改正から都心を中心にタワマンが増加しはじめました。不動産データバンク「東京カンテイ」のデータによると、全国のタワマンは2022年12月末時点で1,464棟・384,581戸となっており、都心湾岸部を中心に今後もさらに増加していきます。
＜参考＞東京カンテイ
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タワマン節税とは
タワマン節税とは、マンションの時価（相場価格）と課税評価額に差額が生じることが多く、その差額を利用することによって得られる節税方法を言います。
たとえば資産を相続する場合、現金や証券、貴金属などは時価評価となりますが、不動産の場合は不動産評価額(相続税評価額)を計算することになります。不動産の相続税評価額は時価に比べて低くなる傾向があり、そのなかでもタワマンは時価と相続税評価額の差額が大きくなる傾向があるため、資産家などの節税対策として注目を集めています。
タワマンは相続税以外にも固定資産税の節税になることもあります。固定資産税とは、土地や家屋、マンションなど固定資産を所有している人に課せられる市町村税です。
一般的な戸建て住宅の場合、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率1.4％をかけて計算します。
マンションの場合、土地（敷地）は建物所有者の共有となっており、単独の所有物ではありません。
タワマンのように一つの土地で建物が高層化していると、1戸当たりの土地の共有持分の比率が小さくなり、土地の固定資産税額が低くなることがあります。
さらにタワマンは戸建て住宅と同様固定資産税の住宅用地の特例を適用できます。住宅用地の特例とは、①200㎡以下の小規模住宅用地の場合、課税評価額が1/6に減額、②200㎡を超える場合、課税評価額が1/3に減額できるものです。先程説明した通りマンションの敷地は、区分所有者間で共有しているため、一戸あたりの土地の固定資産税を圧縮できます。
タワマン節税の具体例
【前提条件】配偶者1名、子供1名がそれぞれ1/2ずつ相続する場合
・現預金2億円の場合
預貯金は時価で評価されるため、財産の評価額は2億円
⇒相続税額（総額）は1,670万円
・タワマン2億円の場合
固定資産税評価額が7,000万円の場合
⇒相続税額（総額）は160万円
上記の通り、預貯金で相続するよりタワマンで相続した方が、相続税額を大幅に少なくできます。タワマンは同じ専有面積であれば、眺望や日当たり、ステータス、希少性などの理由で上層階のほうが時価が高くなります。一方で、相続税評価額は専有面積が同じであれば相続税評価額は変わりません。
そのため、上層階ほど時価と相続税評価額の差額が大きくなり、節税効果が高くなる可能性があります。
マンションの価格上昇
近年、マンションの分譲価格は上昇を続けています。株式会社不動産経済研究所が2023年7月に発表した東京23区の新築分譲マンションの平均価格（1月～6月期）は、12,960万円となり過去最高を更新しています。
マンションの価格は、2010年ごろから建築費の上昇やマンション用地の高騰などにより、上昇を続けています。タワマンについては、実需による購入に加えて、資産性の高さに着目した投資資の資金が流入している状況で、ニッセイ基礎研究所の試算によると対2005年比で約2.2倍に上昇しています。
マンション価格の高騰は新築だけでなく、中古マンションにも波及しており、転売目的でタワマンを取得してきた投資家は大きな利益を上げてきました。価格が上昇すると需要が落ちるのが市場バランスですが、タワマンは価格が高いほど節税対策効果が高いこと、資産価値が上昇し続けてきたことから人気が落ちることはありませんでした。
タワマン節税のリスク
これまで人気を博してきたタワマン節税ですが、今後は注意が必要です。2017年の税制改正で、高層階ほど固定資産税額が割増されることになったため、一概に固定資産税が軽減できるとは言えなくなっています。
さらに今回の改正では固定資産税に留まらず、相続税にもメスを入れたのが特徴です。こちらは2024年１月以降、相続や贈与によって取得する不動産が対象です。従来の不動産相続税評価額の計算は、建物評価額に土地評価額を加算する方法で、土地評価は土地面積×共有持分×路線価等となっており、タワマンの高層階ほど市場価値が高いという個別特性が反映されていませんでした。
新たな相続税評価方法では、「評価乖離率」という概念が導入され、次のような計算方法となります。
新たな評価＝相続税評価額×評価乖離率×最低評価水準0.6
「評価乖離率」とは、時価（市場価格理論値）と相続税評価額にどれくらい差があるかを示す値で、時価÷相続税評価額となります。
つまり、マンションの築年数、階数、敷地面積等の個別性を加味し、時価（市場価格理論値）が反映されることになります。「最低評価水準0.6」は、マンションの相続税評価額を時価の60％程度にすることが目的になっています。また評価乖離率が1.67倍以上の場合、時価（市場価格理論）の60％が相続税評価額となり、1.67倍以下の場合は補正は行わず現行の計算方法による相続税評価額となります。
この税制改正により、タワマン節税の効果は抑制されることになります。
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