売るときに価値が上がるタワマンと価値が下がるタワマンは何が違う？

資産価値が高く、憧れの住まいのとして人気の高いタワーマンション、略してタワマン。同じタワマンでも価値が上がるタワマンと、価値が下がるタワマンがあります。売却益を見越して購入したが買い手が付かずに後悔しているタワマンのオーナーも多くいるかと思います。
この記事では、価値が上がるタワマンの条件や、下がるタワマンの条件を深く理解していただけるように解説していきます。

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条件の良いタワマンとは？

一口に条件が良いといっても100％の条件を満たす物件を購入するのは至難の業です。タワマン定住が目的であれば、ご自身の要件を満たすことが肝心ですが、それでも今後売却の可能性や相続などにより処分をしなければならない可能性があります。
ここでは後悔しないためのタワマンの重要な条件を解説していきます。

資産価値の要件を知る

タワマンの資産価値を知るうえで重要な要件は以下の3点です。

■立地が優れている
■ブランド力
■建物のクオリティ

・まず立地に関しては、客観的に人気のあるエリアであることが重要です。
駅が近く、再開発したエリアまたは再開発の予定がある場合は、人口減少のリスクが低いため、需要があります。
駅が遠く、再開発の予定がないエリアでも学校や病院、商業施設が近いタワマンも近年では増えてきているので駅だけに固執せずファミリー層を意識したタワマンも需要は多いです。

・次にブランド力ですが、ブランド物のバッグや高級車が高く売れるという認識があるように、建物においても大手不動産会社の建築したタワマンは資産価値が落ちにくい傾向があります。

その分、購入時の価格は高くなりますが資産価値が保たれやすいため、売却時にも買い手がつきやすく、そこに今後の好立地における土地価格の上昇や周辺環境が条件として合わさればブランド力の与える影響は十分に期待できます。

・最後に建物のクオリティに関しては、簡単に言うとデザイン（おしゃれ）が良いか、生活がしやすいかどうかです。

エントランスやロビー、居室の雰囲気もふくめて、統一感のあるコンセプトやデザインは実際にそれだけで物件をきめたという方も多いです。
※バリアフリーに特化している、モダンな印象をコンセプトにデザインされている、エレベーターが分散配置されている等

つまりタワマンは入居者のステータスや生活スタイルそのものに直結するため、単に好立地であっても外観や内観のクオリティはタワマンの資産価値として必ず押さえておくべき条件であると言えます。

価値が下がるタワマンとは？

記述した資産価値が上がる要件のみクリアしていても、価値が下がり後悔してしまうタワマンもあります。
特に物件購入時には見落としがちな特徴なので注意が必要です。タワマンを購入する際には、将来売却の可能性も見越して買い手の気持ちも意識して検討する必要があります。

価値が下がるタワマンの特徴

以下の特徴がみられる物件には資産価値を下げて買い手が付きにくい可能性があります。
必要に応じて不動産会社（または管理会社）への確認や既に購入しているオーナーは以下のタワマンの特徴を抑える必要です。

■大規模修繕がすでに実施されている（修繕規模や積立金は要確認）
■災害の懸念があるエリア
■低層階であること

・一つ目の大規模修繕に関しては、記述の条件が良いタワマンの条件を満たしていても注意が必要です。
大規模修繕が実施されると、工事後の修繕積立金が高くなる可能性もあるため、毎月のコストが増えるというデメリットが買い手としても懸念されます。今後の住宅ローンの利上げも視野に入れると、少しでも毎月の出費を意識する買い手は付きにくくなります。

修繕工事はおよそ10～15年の周期で実施されることが多いため、既にタワマンを所有して築年数がこの周期のタイミングに差し掛かっているオーナーは売却の目安にすることもおすすめです。

・つぎに災害が懸念されるエリアについては築年数が約20年経過したタワマンや再開発が行われたエリアにて注意する必要があります。

約20年前におけるタワマンブームにより急増したタワマンですが、施工不良問題も生じています。地震が発生した場合の耐震性のデメリットや再開発エリアの液状化現象についても好立地の条件として注意を払う必要があります。

メリットはデメリットにもなりえますので既存のタワマンで再開発エリアにあるタワマンは一見好立地に見えますが、上記のリスク対策が施されていない可能性がありますので、今後空室が増え建物自体の資産価値が下がる可能性があります。

・最後に低層階であることについてですが、これまでの記述を参考にすると低層階でも立地や周辺環境、築年数などをクリアしていれば問題がないのではないか？という意見もあるかと思います。

しかし、実際にはタワマンはタワーマンションです。名前のとおり高層階であることや景観が良いという点で現在でもタワマンの需要があります。

買い手の意識としては、高額なローンを組む、または高額な出資でのタワマン購入、条件がいかに良くても低層階というだけで条件から外されてしまい、売却の土台に上がれないというリスクはできれば回避したいことです。

買い手が付きやすいタワマンとは

最後に買い手が付きやすい後悔しないタワマンについてですが、突出したメリットはデメリットにもなりえるという点を理解する必要があります。

ですが、実際のところ記述した条件を満たすパーフェクトな物件を探すまたは、合致するタワマンを所有しているかは、かなり限定されます。
しかし、各々の条件のメリットとそれにより懸念されるデメリットを解消する相性の良いタワマン選びにより必然的に買い手が付きやすいタワマンとなります。

例として、築年数が懸念されるタワマンでも事前にハザードマップや不動産会社への聞き込みを徹底し、過去の災害や今後懸念される災害への対策は把握できます。
大規模修繕時に軽度なもので耐震性についても信頼度の高い施工であれば十分に売却する際に買い手の不安を解消できる可能性が高まりますので不動産の担当者もより買い手への説得力が増します。

低層階においても、周辺環境が良好で学校や習い事の施設が充実していれば、むしろ高層階より低層階のほうがエレベーターの時間短縮や各移動のアクセス面が良好になるため、買い手側がファミリー層であれば強くプッシュできます。

このようにメリットとは別に生じる各々のタワマンのデメリットも買い手側の不安要素を解消できれば十分に買い手が付きやすいタワマンととらえることができます。既存のオーナーも現在の状況を整理してタイミングを見極めることが大切です。

不動産会社の協力も必要不可欠になりますので、ご自身だけで条件を据えてタワマンを選ばず、希望のタワマンのデメリットも解消余地があるかを検討して、後悔しないタワマンを購入しましょう。

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