あなたのマンションは大丈夫？マンション管理適正評価制度とは？

近年、マンション管理適正評価制度という言葉をよく耳にします。
2022年4月から「マンション管理適正評価制度」が開始されましたが、どのような内容なのかまだ浸透していません。
この記事ではマンション管理適正評価制度の仕組みやメリット、デメリットなどについて詳しく解説します。

マンション管理適正評価制度の概要

分譲マンションの場合、基本的には管理組合から委託された管理会社がマンション全体の管理を行います。共有部の消耗品交換や修理、保守点検などに掛かる費用は居住者が毎月支払う管理費にて賄われています。管理費を払っているからきちんと管理してくれているはず、と思っている方も多いかと思いますが、実際に適切に管理されているか確認できているでしょうか。

管理が良くないと思っている人もいるかもしれません。
つまり明確な基準がないため管理が適切にできているかどうかの判断ができていませんでした。
そこで、マンション管理業協会が全国共通の管理に関わる評価基準を策定し、適切な管理ができているかどうかの判断ができるように制度化したのがマンション管理適正評価制度です。
管理組合が設立されている既存マンションが対象で管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断関係、生活関連の5つのカテゴリーに分類し、30項目について評価します。
評価結果は各項目の点数を足した合計点(100点満点)により6段階で表示

されます。有効期間は1年間です。
評価の結果に関しては、総会で決議し、管理組合自らの責任(自己認証)においてインターネット上で公開することも可能です。

管理適正評価制度のメリット

ここからは、マンション管理適正評価制度のメリットについて解説します。

管理組合の目標設定がしやすい

マンション管理適正評価制度では審査項目が決まっているため、管理組合の運営目標や課題が明確になります。また、外部の評価を受けることで管理組合運営の改善や適正化に繋がります。その結果、管理組合運営がしやすくなり全体的な管理の質が上がることも想定されます。

購入希望者の不安が解消される

既存マンションの購入を検討している人にとって、マンションの管理面が気になるのは当然のことです。
しかし、実際の管理がどのような状況なのかは、外で見るだけではわかりません。
いくらきれいなマンションでも、保守面が不十分であったり、修繕の手配が遅い場合にはしっかりと管理ができているとはいえないでしょう。
今まで、このような管理の不十分さは実際に住んでみないとわかりませんでしたが、マンション管理適正評価制度によって、外部の人でも管理の状況が把握できるようになります。

管理適正評価制度のデメリット

ここからは、マンション管理適正評価制度のデメリットについて解説します。

費用がかかる

マンション管理適正評価制度を利用する場合、登録料や評価・申請手数料が必要になります。登録料は5,500円(税込)で管理情報の登録やデータ蓄積、サイト公開などに使われます。

評価・申請手数料は管理評価を行う管理会社等や評価者へ支払う手数料ですが、金額については管理会社等や評価者ごとに自由設定することが可能なので、明確に定められていません。
また、表示期間中に評価結果を更新する場合は更新料として別途3,300円(税込)が必要になります。このように登録、評価・申請を受ける際に手数料がかかる点がデメリットのひとつです。

マンションの評価が下がる可能性がある

管理組合の運営状態や建物・設備の状態が評価されるようになったことで、購入希望者や所有者が売買の判断をしやすくなります。これにより情報開示していないマンションに比べると市場価値の向上が期待できます。
一方で、管理評価が低いマンションは情報公開されることで市場価値の低下を招く可能性があるでしょう。この場合は、審査項目の悪い部分を改善し、再評価してもらうといった対策が必要です。

管理適正評価制度の審査項目

ここからはマンション管理適正評価制度の審査項目について詳しく解説します。

管理体制

マンション管理適正評価制度の評価項目は「管理体制関係」「組合収支会計」「建築・設備」「耐震診断関係」「生活関連」の５つのカテゴリーから構成されています。
マンションを良好に管理していくためには適切なルールや組織が必要です。管理組合がきちんと機能しているか、運営体制が構築されているかなど、基本的なポイントが評価となります。具体的には、管理組合の総会は定期的に開催されているか、管理者や監事は選任されているか、総会議事録は保管されているか、などです。

100点満点のうち、20点が管理体制に配点されています。

建築・設備

マンションを永く良い状態に保つためには定期的に保守点検や修繕工事を行う必要があります。建築法に則った保守点検や計画的な修繕工事計画があるかどうかを審査します。
計画的な修繕は、建物自体を長持ちさせる効果的な方法です。
また保守点検を定期的に行うことにより、経年劣化を抑え、破損個所などが早めにチェックできます。
このように建物を長持ちするような管理ができているかを評価しており、100点満点のうち20点が配分されている項目です。

管理組合収支

マンションの管理は居住者から徴収する管理費が大きな原資となります。管理費が正しく徴収されていなければ管理面において悪影響を及ぼすケースが多くなってしまうといえるでしょう。
管理費や修繕積立金がきちんと徴収されているのか、滞納状況はどうか、修繕積立金の金額は低すぎないかといった点も評価項目です。
100点満点のうち、40点が配点されていますので非常に大きな配点といえます。

耐震関係

近年、地震による被害によって多くの建物が被害を受けるケースが見られます。耐震関係について、特に新耐震基準ではないマンションが対象となります。建築確認済証の交付年月日が「昭和56年5月31日以前」のマンションは旧耐震基準で建てられています。耐震性が不十分な可能性があるため耐震診断の実施状況やその結果、今後の耐震改修の予定などを確認します。100点満点中10点の配点です。

快適に住むための環境づくり

トラブルの防止や防犯面などの観点において、住民同士のコミュニティ形成も大切です。そのため、区分所有者および居住者名簿を備えているか、法令上の義務である消防訓練は実施されているか、防災マニュアルの整備状況はどうなっているか、などをチェックします。

100点満点中10点の配点となっています。

まとめ

2022年4月からスタートしたマンション管理適正評価制度ですが、今までよくわからなかった管理の内容が誰が見ても分かりやすい「数字」で見えるようになります。誰が見ても分かりやすい「数字」で見えるようになります。