投資の世界には、2つの主要な利益形態である「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」が存在します。前者は「資産所有による収益」を指し、不動産投資においては「家賃収入」の事を指します。
一方、後者は「不動産を購入時より高値で売却できた場合に得られる売買差益」を表します。
不動産投資において、多くの場合、家賃収入に焦点が当てられがちですが、投資家はキャピタルゲインも見据えなければなりません。なぜなら、賃貸経営の収益がどれほど高くても、売却時の差損が莫大で、損失を被る可能性があるからです。
本記事では、インカムゲインとキャピタルゲインの双方に焦点を当て、それぞれを重視する不動産投資物件の特徴について考えてみましょう。
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貸し出しによる利益を追求する物件
インカムゲインを求める投資物件を選定する場合、最も重要な要素の一つが利回りです。利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割り、100倍したものです。高い利回りは、より収益を見込めることを示します。
利回りを増やすためには、何よりも物件価格を低く抑えることが必要です。そのため、投資家は多くの手法を駆使して、価格の低い投資物件を見つけ出します。時には、自身の利回り目標に合致させるため、物件価格を下回る金額で購入を交渉することもあります。
ただし、低価格の物件は通常、築年数が古く、メンテナンスが不十分な場合が多いため、将来の出費を考慮に入れ、希望の利回りに達成可能かどうかを検討する必要があります。
なお、戸建賃貸は、アパートやマンションのような一棟賃貸に比べて初期費用が少なく、無料の駐車場が備わっていれば、立地条件に関係なく入居者を引きつけやすいとされおり、比較的参入のハードルが低いと言われています。
しかし、一棟賃貸は初期投資額は高くなりますが、多くの家賃収入が期待でき、建物全体を所有する利点があります。
また、入居者が退去した場合でも、戸建てでは家賃収益がゼロになりますが、アパートやマンションの場合は他の部屋からの家賃収入が見込めます。
加えて、銀行などから融資を受ける際、一棟物件よりも価格の低い戸建には、担保価値が低く、融資を受けにくいという弱点があります。そのため、「大胆な融資を受けて、物件を増やし、資産を拡大しよう」といった投資戦略に興味を持っている方には、戸建て投資は適していない可能性があります。
売却時に高く売れる物件の特徴
キャピタルゲインを狙った物件を購入する場合、以下の要素を考慮することが必要です。
周辺エリアの都市開発
例えば、台湾の半導体メーカーTSMCの進出により、熊本の菊陽地域では地価が約30％近く上昇しました。このような場合、周辺の賃貸物件価値も上昇する傾向にあります。したがって、購入を検討している地域の将来の展望を調査することが不可欠です。
人口増加が見込まれる・減少する可能性が低い
収益物件が高値で売却されるためには、入居者がいる状態が望ましいです。アパートやマンションの場合、満室状態が最も高値での売却に繋がります。したがって、交通の利便性が高く、必要な施設が近くにある、学校などが近くにあるなどの立地条件が非常に重要です。
土地の形状、面積、築年数、リフォームの有無
整形された広い長方形の土地は、最も高い価値を持つことが一般的です。
一方で、不整形な土地や、間口が狭く奥行きの長い土地等は、利用しにくくなることから土地価格が下がります。
また、建物の築年数が浅いほど価値が高まります。また、最近のリフォームが行われている場合、査定価格が向上するでしょう。
まとめ
これらの要因を総合的に考慮し、不動産投資においてどのようにして利益を追求するかを事前に決定することは、成功への鍵となるでしょう。
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石井 悠己也
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、証券外務員Ⅱ種
住宅から金融、その他暮らしに関する幅広い経験と知識を活かし、顧客に寄り添ったわかりやすい説明には定評がある。 得意分野は、コンサルティング力を活かしたリスクマネジメントとアセットアロケーション。
メッセージ
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